中國太平賠唔賠得起宏福苑損失？

宏福苑屋苑的屋苑綜合保險係由中國太平保險承保，網上有人分析中國太保要就以下三個項目賠錢

• 1. 財產全險(Property All Risks) - 賠款總上限港幣20億，保障大廈同公眾地方既意外損毁
• 2. 公眾責任保險（Public Liability) - 法例規定第三者保人身傷亡責任，每次事件賠款上限港幣1000萬，無限次事件
• 3. 第三者責任保人身傷亡同財物損毀 - 每次事件賠款上限港幣2000萬，無限次事件

第一個項目，接近2000個單位，每個單位平均攤分的公共範圍和屋殼點都超過100萬，點都爆20億。第二個同第三個項目可以可以講大火系同一個事件，所以總共都係賠3000萬。

中國太保去年單計保險收入有1110億收入，總盈利74億，前2年分別54億和43億，要賠20億就應該都仲承擔到。而且通常有買Re-insurance，都不會自己賠足。公司2025年半年財報顯示手上現金或現金存款銀行結存有420億，公司淨值(總資產-總負債)有1364億，股價計算市值有647億，就是要賠足20億甚至更多都應該可以承擔到，最緊要都係真係幫到有需要人士，同埋唔好拖幾年先賠到。

現在最麻煩可能系因為人為失誤，責任和賠償涉及承建商、工程公司、法團等多方，到時打官司又幾年，要賠償的又可能早就已經破產，受苦的得不到任何援助。

https://x-income.com/firemortgage/ 

宏福苑火災後：樓價歸零、按揭未完 業主恐陷債務黑洞

根據X-income網站分析，今次慘劇，宏福苑大廈結構嚴重損毀，應該都難以再住，物業價值隨時清零，銀行網上估價都顯示$0或者不適用(匯豐/恆生)。如果還有按揭的物業，理論上業主(或可能其繼承人)就算無左層樓都仲系差銀行錢。有買火險的，保險公司需要賠償給銀行，理論上用銀行按揭都要購買，同埋今次宏福苑有向中國太平購買「屋苑綜合保險」Master Policy ，前文講到中國太平保險要陪就應該沒有大問題，不過今次個情況和權責十分複雜，暫時未知如何計算，以及會不會不夠賠償。

因為中國太平個「屋苑綜合保險」Master Policy 大廈屋殼及公共地方部分上限是20億，扣除公共部分，再除1984個住戶數量，平均每個單位賠償不足100萬，但好多近年購入的業主剩餘的按揭金額遠超過100萬。

宏福苑過去20年(2005至今年)共有505宗成交(包括未補地價和已經補地價)，假設平均做20年按揭，開始平均按揭比率是70%，然後逐年遞減。這20年總計的剩餘按揭金額大約系6.89億港元，對各大銀行攤分來說就不會是一個大影響，當市佔最大銀行有3成，2億損失是可接受範圍。但對業主來說都是一個重大負擔。

若業主已經供滿樓，而本身有為單位購買保險，在火警中的損失，可以向保險公司申請索償，如果超出賠償額，就需要向工程承建商追討，視乎買了幾多工程保險(通常3000至6000萬)，不夠賠，工程公司也好大機會破產走路。不過上段已經講到，平均每個單位賠償可能不足100萬，宏福苑現在市價大約300萬一個單位(補地價)，範圍大約200萬至450萬，業主就一定有損失。

人命損失幾多錢都不能補償，不過如果單計金錢損失，最慘是一些前年剛買完樓做按揭，(2023年有一半成交價是400萬以上，如果做9成按揭是360萬)，然後突然間要繳交16至18萬維修費，選了一個最貴但完全不安全的方案，現在家園緊毀、所有財產歸零，Master Policy肯定不夠賠，還要承受大量人命損失的痛。

宏福苑近20年成交及估計剩餘按揭金額

	買賣宗數	買賣金額(萬)	剩餘平均按揭水平	剩餘按揭金額(萬)
2005年	10	905	3%	23.53
2006年	18	1,621.10	7%	113.48
2007年	27	2,656.30	11%	300.16
2008年	22	2,848.10	16%	441.46
2009年	17	2,260.60	20%	443.08
2010年	26	4,207.40	24%	992.95
2011年	30	5,501.10	28%	1,512.80
2012年	25	5,156.40	31%	1,613.95
2013年	18	4,373.00	35%	1,530.55
2014年	30	8,163.80	39%	3,151.23
2015年	25	8,266.80	42%	3,480.32
2016年	22	7,256.50	46%	3,301.71
2017年	23	7,591.80	49%	3,704.80
2018年	16	7,503.80	52%	3,901.98
2019年	18	7,963.20	55%	4,387.72
2020年	22	9,037.80	58%	5,250.96
2021年	51	20,101.10	61%	12,261.67
2022年	26	10,140.80	64%	6,469.83
2023年	27	8,862.50	67%	5,893.55
2024年	44	12,190.20	69%	8,411.24
2025年	8	2,408.30	70%	1,685.81
總計	505	139,015.60 (13.9億)	50%	68,872.77 (6.89億)

金管局和銀行公今日就呼籲業界若有受影響人士因目前狀況而需要銀行酌情處理，希望銀行盡量提供靈活支援，包括協助相關人士提取流動資金、優先及加快補辦銀行文件、提供延遲還款寬限及豁免罰息和手續費等。中銀香港也有表示因應受影響樓宇按揭、私人貸款及信用卡客戶的個別情況，本行將酌情處理其貸款，如提供延遲還款寬限期、豁免罰息和手續費。

香港保險業聯會已經特別設立查詢服務，有需要人士可以聯絡

電話：28619367 / 電郵：Support@hkfi.org.hk

天璽天近3月錄得33宗短炒賺錢個案🤑 係樓市反彈📈定只是新地舊年開錯價？

現正發售的天璽‧天二期折實平均呎價25,280元，比去年開售的一期首張價單$19,668 大幅加價28.5%，究竟是新地舊年開價太低還是樓市真正反彈？

市場人士透露，受惠 天璽‧天一期 近月錄得33宗短炒賺錢個案以及天璽‧天二期 開價進取影響，啟德半新盤 OASIS KAI TAK  在連續錄得17宗蝕養個案後，近日再度錄得賺錢成交個案。

Oasis Kai Tak 5座低層單位，實用面積509平方呎，剛以1,000萬元成交，折合實呎19,646元，呎價貼近2萬元關口。

啟德區「緊廚」兩房間隔比較少見，市場放盤量少，因此成交價相對較高。原業主在2017年新盤開售時以983.8萬元購入，持貨約7年，帳面賺約16.2萬元，升幅約1.6%，為OASIS KAI TAK 14個月來第一宗錄得利潤的交易。

OASIS KAI TAK 過去17宗成交全屬虧損個案，虧損介乎6%至32%，當中有8宗虧損逾20%。上一次錄得賺錢成交須追溯至2024年9月，當時3座高層D室的兩房單位，實用494平方呎，以984萬元沽出，較2017年購入價944萬元帳面獲利40萬元，原業主賺約4.3%。

區內另一半新盤嘉峯匯亦見近期高位成交，低層B室兩房單位，實用509平方呎，近日以1,025萬元易手，折合呎價約19,750元，尺價貼近2萬，惟原業主在2021年以1,203萬元買入，持貨約4年半，帳面依然蝕約178萬元，跌幅約14.8%。

2025年9月至11月期間，天璽‧天一期 錄得34宗二手成交，全部持貨少於1年，當中33宗賺錢，平均賺10.8%，平均利潤130萬港元。

以金額計算最高盈利成交為1期6座高層B室，以2,000萬買入，2,420萬賣出，賺420萬，升21%。以百分比計算，盈利最高為1期3座低層一個2房單位，實用面積559尺，1262萬買入，1580萬賣出，賺315萬，升幅25%。

樓價由6月低位至今反彈約5%，而作為啟德站唯一一個可以直逹的新盤，天璽天去年開售首張價單均價$19,668，只比同區三至五年半新盤高大約5%，的確可能是賣便了，而且當年投地時，地價已經超過1.8萬/尺。

轉按同加按點揀好? Top Up Loan 同 EQL (Equity Loan)有什麼分別？

 【物業攻略：白居二 | 居屋類型 | 特色居屋 | 房協安置居屋 | 綠表、白表 | 公屋富戶政策 | 綠置居 | 按揭計算機 | 買樓 vs 租樓計算機】

如果想將層樓加按套現，通常有3個做法。很多人識分加按和轉按，但未必識分就算同一間銀行申請，都有分 Top Up Loan 和 Equity Loan ，究竟應該如何選擇？

方法1：原有銀行加按 - Top Up Loan

第一個做法是直接在原有的銀行加按 Top Up Loan，將還剩的本金加上想借的加按金額，組成新按揭戶口，不過如果未2年/3年的罰息期，又可能會被罰息，而且銀行給的按揭回贈只會應用在加按的部分上。

方法2：原有銀行額外借 Equity Loan

Equity Loan (EQL)：保留原有的樓宇按揭不變，新開一個新的按揭戶口，變成一套物業有兩個按揭戶口，如果還款超過6個月可以嘗試，申請加按。好處是如果你是早幾年借按揭的，按揭利率應該比現時新造按揭低，例如早5年早的按揭封頂利率是2.75%，現在是3.375%，用這個方法，舊有按揭部分可以原用舊的利率，只有加借部分用薪的利率。同樣地，銀行給的按揭回贈只會應用在加按的部分上。

方法3：轉按至另一家銀行

如果想賺盡整個按揭金額回贈，就要做轉按 Re-financing，將這個按揭轉去另一家銀行，手續就會多一點，而且需要找律師，大概要給$5,000到$6,000的費用，另外需要留意是否過了罰息期。

以及留意轉按後的新按揭利率和原本的按揭利率相差多少，如果原本的按揭利率是2.75%，現是新造的按揭封頂利率是3.25%，就算轉按有回贈，都未必可以填補利息上升的損失。

還要留意不同銀行對物業有不同估值，在樓價下行的階段，如果物業的估價大幅下跌，有機會新按揭可以借的錢比原本還要少，相關按揭成數可以參考【香港按揭全攻略】這篇文章

3個轉按和加按方法的優點和缺點比較

例子：1000萬物業，在銀行A餘下500萬按揭，想套現多200萬

	加按 (Top-up)	加按 (Equity Loan)	轉按 Re-financing
貸款計劃	用一間銀行一個新的700萬按揭	保留原本的500萬按揭 + 一個200萬的新按揭	一個新的700萬按揭
罰息	需要(如果在罰息期內)	✔️ 不需要	需要(如果在罰息期內)
按揭利率	新造按揭利率	✔️ 原按揭500萬-舊利率; 新按揭200萬-新利率	新造按揭利率
回贈	只有加按200萬該部分	只有加按200萬該部分	✔️ 全個按揭金額700萬
律師費	✔️ 不用	✔️ 不用	需要 $5000 - $6000

申請加按手續流程

1. 查詢物業估值：向銀行或地產經紀查詢現時市場估價，作為加按參考。
2. 提出加按申請：向原銀行遞交文件（身分證明、收入證明、樓契副本等）。
3. 估價及貸款審批：銀行會委託估價師評估物業價值，並審批可加貸的金額。
4. 簽署新按揭文件：批核後，銀行會安排律師處理文件，修訂按揭合約。
5. 資金發放：手續完成後，銀行將加貸的款項以支票或轉帳形式發出。

轉按手續流程

1. 比較銀行優惠：向多家銀行或按揭中介查詢最新利率、現金回贈、罰息期等資料。
2. 申請新按揭：向新銀行提交申請表、收入證明、物業文件（如樓契副本）等。
3. 物業估價：新銀行會安排估價師評估物業市值，以決定可貸金額。
4. 銀行審批：根據你的收入、信貸紀錄及物業估價批核貸款。
5. 律師處理法律文件：由律師替你辦理轉讓、註銷舊按揭、登記新按揭等文件。
6. 律師會與新舊銀行聯絡，確保資金交接無誤。
7. 完成轉按及資金交收：新銀行貸款發放，用以清償舊銀行的欠款，並正式登記新按揭。

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《UBS 2025全球房地產泡沫指數：香港樓市大跌30%後重回安全水平》

 《UBS Global Real Estate Bubble Index 2025》指出 香港住宅市場（Hong Kong） 在2021年至2025年大跌30%後，即使平均樓價除平均年收入依然排世界第一水平，物業泡沫風險4年內已經由最高級跌至最低級的低水平，在環球市場來說非常安全。

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🇭🇰 香港房地產市場分析（2025 年版）

🔹 基本指標

指標	數值	年變化	評註
泡沫風險指數（Bubble Risk Score）	0.44	▼ −0.36（較 2024 年下降）	屬於「低風險」區間，為過去十年最低水平之一
通膨調整後房價變化（YoY）	−7.9 % (近年高點後下跌)	五年累計 −2.2 %	房價大幅回調後逐漸企穩
通膨調整後租金變化（YoY）	−0.2 %	五年 −1.2 %	近期租金開始上升
房價對收入比（Price‑to‑Income）	約 14 倍	——	仍屬全球最高之一，可負擔性極度緊張
房價對租金比（Price‑to‑Rent）	約 30 倍	▼ 下降	反映投資回報率偏低，但修正後更貼近基本面
分類	🟢 低泡沫風險	——	市場風險顯著下降

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🧭 市場現況與動因

1️⃣ 房價修正已近尾聲

• 自 2021 高峰起，房價累計下跌 約 28–30 %。
• 經過連續三年調整後，整體市場供需趨於平衡； 2025 年中價屋指數維持橫行，反映賣方與買方觀望情緒。
• UBS 評估：泡沫風險自 2022 後逐季下降，現處於低風險區。

2️⃣ 利率與政策效果

• 自 2024 年底起，香港金管局跟隨美元體系小幅降息，帶動按揭利率滑落。
• 政府放寬購房印花稅與外地買家限制，促進自用需求。
• 此外，「印花稅冷卻措施」退場後，二手市場交易量顯著回升。

3️⃣ 租金逆勢上升

• 企業恢復「回辦公」政策與 AI 、金融業招聘復甦，使中高階租屋需求強勁。
• 回流租戶與新移民推升市中心租金約 5–8 %。
• 雖然租金上升改善投報率，但可負擔性仍低。

4️⃣ 外資與投資買盤

• 外資投資者（特別是中國內地與東南亞買家）回流有限。
• 政府希望透過增加土地供應和公屋建設，降低房市過熱風險。
• 豪宅區（山頂、南區）成交恢復，但整體投資市場仍偏保守。

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💡 結構性因素

要素	市場影響
高密度城市結構與土地供應有限	長期支撐房價底部，供需失衡仍在
通縮壓力漸退	改善消費者信心與購屋預期
長工時高壓經濟	住房支出佔收入比持高不下
人口變化	出口移民與新移民相抵，淨人口略降但穩定
政策傾向穩定房價	政府不願再出現劇烈價格波動

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📊 趨勢圖表解讀

• 2020–2022：疫情與高利率導致房價下挫。
• 2023–2024：下跌趨勢放緩，泡沫風險降至中低。
• 2025：指數 0.44，首次落入「低風險」區間。
• 未來：若利率續降與外資回補，香港可能進入溫和復甦階段。

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🔮 未來展望（2025–2026）

面向	預期走勢	說明
房價	橫行至小幅上升 (0–3 %)	受惠於寬鬆信貸與低估值基期
租金	持續上升 (3–5 %)	AI 與金融業復甦，租屋市場緊俏
利率	緩降趨勢	與美元利率同步調整，有助改善購屋需求
政策風險	低	政府轉向「穩市」導向
整體結論	🟢 穩定、低泡沫風險市場	經歷多年調整後進入健康循環階段

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📌 重點結論整理

✅ 泡沫風險：從 2022 年的「中高風險」降至 2025 的「低風險」；市場明顯去杠桿化。

✅ 可負擔性仍差但改善中：房價對收入比 14 倍，仍居全球前列，但利率下降改善月供負擔。

✅ 潛在上行因素：利率下降、放寬政策、外資重新進場。

✅ 潛在下行風險：全球經濟放緩或美國利率反彈將再度壓抑需求。

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🌎 全球概況

• 整體趨勢：2024–2025年間全球房市普遍降溫。雖然通膨趨緩、利率下降，但貸款成本仍然高於疫情前水準一倍。
• 整體泡沫風險：持續第三年下降，平均泡沫程度減弱。
• 高風險城市：邁阿密、東京、蘇黎世居冠。
• 低風險城市：倫敦、巴黎、米蘭、聖保羅等。
• 市場走勢：美洲市場普遍停滯或回檔，歐洲平穩，部分亞洲城市（特別東京與杜拜）續漲。

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🇺🇸 北美洲地區

城市	風險級別	重點分析
邁阿密 (Miami)	🔴 高泡沫風險 (1.73)	價格居高不下，年漲1.9%。房價與租金再度脫鉤，超過2006年泡沫期水準。保險費、維修及利率上升導致拋售壓力。短期價格可能微跌但難出現崩盤。
洛杉磯 (Los Angeles)	🟠 升高風險 (1.11)	嚴格租屋法與稅制打擊投資收益，投資人拋售。人口減少、價格偏高。若利率不降，房價恐續跌。
舊金山 (San Francisco)	🟢 低風險 (0.28)	租金回升但屋價停滯。科技業復甦帶動需求，但投資活動仍受限。
紐約 (New York)	🟢 低風險 (0.26)	豪宅需求強勁，中端市場持平。租金增長快於房價。
多倫多 (Toronto)	🟡 中等風險 (0.80)	房價自高點下跌7.5%，貸款壓力重。外資禁令與供應緊縮並存。短期市場疲弱。
溫哥華 (Vancouver)	🟡 中等風險 (0.76)	五年回跌後略有回升1%。過多的租金與投資稅制壓抑市場活力。
聖保羅 (São Paulo)	🟢 低風險、最低 (−0.10)	通膨控制得當但利率高，市場穩定。租金報酬相對佳。

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🇪🇺 歐洲地區

城市	風險級別	重點分析
蘇黎世 (Zurich)	🔴 高風險 (1.55)	瑞士央行回歸零利率刺激需求。房價十年漲60%，租金/收入遠落後。價格續漲但報酬率偏低。
日內瓦 (Geneva)	🟠 升高風險 (1.05)	房價、租金雙升，供應不足，泡沫風險偏高。
法蘭克福 (Frankfurt)	🟡 中等風險 (0.76)	近年下跌20%，泡沫風險由高轉中。供應減少將支持價格。
慕尼黑 (Munich)	🟡 中等風險 (0.64)	房價小漲1.4%，受限於高利率。基本面穩健。
阿姆斯特丹 (Amsterdam)	🟠 升高風險 (1.06)	供應少、收入高支撐價格。中期穩定。
倫敦 (London)	🟢 低風險 (0.34)	房價比2016高峰低20%。稅制及外資限制降低需求。中期可望受降息提振。
巴黎 (Paris)	🟢 低風險 (0.25)	房價穩定，距2020高點下跌約25%。節能法規改變市場結構。
馬德里 (Madrid)	🟡 中等風險 (0.77)	年漲14%，居全球前列。結束黃金簽證後成長或放緩。
米蘭 (Milan)	🟢 低風險 (0.01)	房價小幅回落但基礎良好。奧運前基礎建設帶來支撐。

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🇸🇬 亞洲與中東地區

城市	風險級別	重點分析
東京 (Tokyo)	🔴 高風險 (1.59)	房價5年漲35%，泡沫風險高但有放緩跡象。外資買盤強勁，日圓疲軟吸引投資。女性勞動參與率提升助購屋力。
杜拜 (Dubai)	🟠 升高風險 (1.09)	五年漲50%，房價回到2014峰值。外籍人口激增，經濟強勁但波動高。供應快速上升可能壓抑後勢。
新加坡 (Singapore)	🟡 中等風險 (0.55)	控制外資與投機購屋，房價緩升。穩定但不具大漲空間。
香港 (Hong Kong)	🟢 低風險 (0.44)	自2021高點下跌近30%，價格觸底後穩定。貸款放寬後可望小幅回升。
悉尼 (Sydney)	🟡 中等風險 (0.80)	價格漲10–15%，主要由外資和供應不足推動。仍面臨可負擔性問題。

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📊 綜合結論

風險等級	城市	整體趨勢
🔴 高泡沫風險	邁阿密、東京、蘇黎世	價格遠超租金與收入增速，高度估值且易受利率衝擊
🟠 升高風險	洛杉磯、杜拜、阿姆斯特丹、日內瓦	投資買氣仍強，受限供應支撐短期，但估值偏貴
🟡 中等風險	多倫多、悉尼、馬德里、法蘭克福、溫哥華、慕尼黑、新加坡	市場已部分消化過熱因素，隨政策與利率變化調整
🟢 低風險或低估值	倫敦、巴黎、米蘭、香港、紐約、舊金山、聖保羅	房價相對合理，仍面臨可負擔性問題但泡沫可能性低

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🧭 未來展望（2025–2026）

• 利率下行趨勢：預期各央行於2026前逐步降息，提升房市投資吸引力。
• 通膨與債務風險：若進入「金融抑制」與高通膨環境，實體資產（如房地產）將再度獲得支撐
• 人口與勞動：高齡化與移民流動會重塑城市需求；東京、杜拜、邁阿密等將受益於海外移民。