收到強制驗樓或者維修令，究竟是買家還是賣家需要負責維修費用？

根據X-income博主分析，首先收到屋宇署發出的強制驗樓通知和收到屋宇署發出的維修令是2個概念，對於物業買賣時，負責維修費用是買家還是賣家會有不同答案。

強制驗樓、驗窗通常買方負責

如果是強制驗樓、驗窗通知，一般情況下，買賣雙方簽署臨時買賣合約後，收到屋宇署發出的強制驗樓計劃法定通知，除非合法列明，否則都是由買方負責費用。強制驗樓或驗窗通知概念是大廈已經去了夠舊，有機會需要進行修葺，但未必一定需要，驗樓也不是立即發生，所以就算通告是在簽臨約前發生而未有開始任何修葺行動，負責費用的都會是買方。要留意，強制驗樓通告是不會註入田土廳。

所以在購買樓齡 30 年以上的二手樓時，務必向地產代理、管理處或其他途徑查詢該大廈是否已收到強制驗樓令，或是否最近已經自行進行大維修，以及維修費用是否已結清等問題。

維修令通常買方負責

但如果收到屋宇署發出的維修令(即Order 24單位潛建清拆令或Order 26,共同地方的修維令)就不同了。當屋宇署正式發出維修令給大廈或潛建的單位時，會把這個 order 去田土廳註冊登記。買賣前，代理會幫你做土地查冊，文件上會見到這個Order有兩個日期，分別是文書日期 (Instrument Date) 和註冊日期 (Delivery Date)，文書日期是指屋宇署發出order的日期，註冊日期是註冊到上田土廳的日期。

發出Order到送去填田土廳再等處理需要時間，通常註冊日期都比文書日期遲兩至四星期，但重點是文書日期，即發出維修令的日子，只要是發生在物業成交日期之前，賣方就需要負責維修費用。就算是簽臨約之後先收到Order，賣家一樣要負責。要注意跟據田土廳的優先權準則，註冊日期若在文書日期一個月之後才出現，這個情況下，便會直接使用註冊日期作準則。

例子：

• 2026年2月1日，簽訂臨時買賣合約，90天成交期，成交日期為2026年6月1日
• 2026年3月17日，大廈收到屋宇署發出的維修令，文書日期是2026年3月17日
• 兩至四星期將文件註冊去田土廳，註冊日期大約在2026年4月除
• 註冊日期在成交日期之前，所以賣方依然需要負責維修費同，就算可能收取費用的時間可能是一年半載之後的事

如果成交期內發現了有維修令，雖然是賣方責任，但買方要日後向賣家追討也未必容易。所以，如果發現有維修令後，應通知律師樓，要求賣方把預計維修費預留在律師樓，在買方付賣方樓價中的尾數中扣除。

每年盈利近百億 手持658億現金結餘 房委會有能力重建宏福苑

 房委會最新財務概況

• 綜合盈餘： 預計2024/25年度的綜合盈餘為92.45億港元，而2025/26年度預計將增至超過154億港元。
• 現金結餘：
  • 2024/25年度年底預計約為658億港元。
  • 預計到2028/29年度將下降至約402億港元，主要原因是建築開支大幅增加。

宏福苑由房委會在1983年興建落成。今次火災後，如果另覓土地重建和宏福苑規模相若的屋苑，現在每個居屋建築成本平均為109萬港元，當有物料、人工費用上升，預120萬，2000個單位，總計24億。計及其它前期建築，公共地方、設施，重建費用總共大約30億。

以房委會近年盈利近100億甚至預計25/26財年超過150億下，要承擔30億是絕對有能力。而且房委會現在的現金結餘達到658億，但是投資收入已經超過20億，房委會不是商業機構，應該急人之所急，需人之所需，建設新屋苑給宏福苑的原居民。

當然最大的困難時土地和時間，如何在區內突然找到另一幅土地去重建是一個困難。重建需要幾年時間，這幾年業主需要繼續償還宏福苑的按揭，又同時需要租樓或者住臨時安置地方，變成雙倍支出，或者原本供滿樓退休的住戶根本沒有能力再去租樓。

這方面是否能提供足夠的協助，相信房委會或者其他部門也絕對有能力去做得好。

申請公屋各大方法 | 非長者個人申請20歲排到45歲都未夠分上車?

 【物業攻略：白居二 | 居屋類型 | 特色居屋 | 房協安置居屋 | 綠表、白表 | 申請公屋 | 公屋富戶政策 | 綠置居 | 按揭計算機 | 買樓 vs 租樓計算機】

截至2025年3月底，在過去12個月獲安排入住公屋的一般申請者平均輪候時間維持在5.3年。

公屋申請有分幾條隊，排最長、成日話由十八歲排到五十歲都未上車個條系非長者個人隊伍，需要儲夠分先可以入住公屋。另外，還有一般家庭以及四條優先配屋計劃賽道。

公屋申請者資格

無論使用哪一個方法申請，都需要符合下列資格

1. 年滿18歲
2. 現居於香港並擁有香港入境權 (不需要是香港永久居民)
3. 配屋時，申請內必須有至少一半成員在香港居住滿七年及所有成員仍在香港居住。18歲以下子女在以下情況一律視作已符合七年居港年期規定：不論在何處出生，只要父母其中一人居港滿七年；或在香港出生並已確立香港永久居民身份。
4. 已婚人士必須與配偶一同申請
5. 不能擁有私人物業(部分權益或者繼承了部分遺產也不可以)
6. 符合入息和資產資格

一般家庭

• 申請者與家庭成員的關係，及家庭成員之間的關係必須為夫婦、父母、子女、祖父母和孫、單身兄弟姊妹的關係。單身兄弟姊妹即從來沒有辦妥任何正式結婚手續或舊式婚禮、已離婚或喪偶的兄弟姊妹，單身兄弟姊妹若於公屋申請獲登記後結婚，不論其配偶是否已獲香港入境權，亦必須即時在公屋申請內刪除名字。
• 申請者如與子女╱孫一同申請，只可與一名已婚子女╱孫及該名子女╱孫的核心家庭註一同申請。
• 如申請內任何成員已懷孕滿16週或以上，該名未出生嬰兒可作一名家庭成員計算。

以下幾個優先配屋方法，通常會比一般家庭申請獲得較早處理

「家有初生」優先配屋計劃

• 有於2023年10月25日或以後出生而年滿一歲或以下的初生嬰兒的新公屋家庭申請
• 在申請中加入於2023年10月25日或以後出生而年滿一歲或以下的初生嬰兒的現有公屋家庭申請。

「高齡單身人士」優先配屋計劃

• 申請者必須年滿58歲，而在配屋時必須年滿60歲

「共享頤年」優先配屋計劃

• 兩位或以上的年滿58歲人士（包括非親屬關係的成員），若同意共住一個公屋單位，即可申請
• 申請內的所有人士必須年滿58歲，並在配屋時均年滿60歲

「天倫樂」優先配屋計劃 (選擇與長者同住一單位)

• 申請家庭最少有兩名成員，其中必須包括最少一名年長 (即60歲或以上) 的父親╱母親╱受供養親屬及最少一名年滿18歲的家庭成員，並願意共同居住
• 不論申請者是由年長父親╱母親╱受供養親屬還是另一名成年的家庭成員擔任，雙方均須於接受詳細資格審查面晤時簽署一份意願書，聲明較年輕的一方成員會照顧年長父親╱母親╱受供養親屬，並一同居住。若日後被發現違反此條款，則所獲配單位的有關租約會被終止

「天倫樂」優先配屋計劃 (選擇分別入住兩個就近的單位)

• 申請家庭必須為核心家庭，連同最少一名年長(即60歲或以上) 的父親╱母親╱受供養親屬，分別以兩份申請表，選擇位於市區以外同一區域內兩個就近的公屋單位。
• 在輪候調查期間，如年輕家庭的申請較先到達詳細資格審查階段，年長申請者可獲提前同時與年輕家庭一起接受詳細資格審查。雙方均須於詳細資格審查面晤時簽署一份意願書，聲明在獲配公屋單位後，年輕家庭會給予其年長父親╱母親╱受供養親屬適當的照顧。若日後被發現違反此條款，則獲配的所有單位的租約均會被終止。
• 但如年長申請者的申請較先到達詳細資格審查階段，年輕家庭申請者並不會獲得提前同時與年長申請者一起接受詳細資格審查。
• 凡參加此項計劃而符合資格的申請，會比一般家庭申請提早六個月獲得處理。

「配額及計分制」下非長者一人申請 (個人申請)

這個就是大家經常聽到排足20年都未上到車的方法。因為香港政府都是以家庭和長者優先，所以如果是一個成年人以個人身份去申請，優先次序就會排到最後，現是房委會採用「配額及計分制」去處理這類申請。計分制度下，累積分數愈高，便會愈早獲編配公屋單位
計分方法如下：

• 按其成功登記公屋申請時的年齡計算，18歲申請者將獲0分，19歲獲9分，20歲獲18分，每一歲加9分，如此類推，直至59歲獲369分
  為止。
• 申請者年屆45歲時，可獲一次性額外分數60分。
• 申請者如現居於公屋單位，包括房協轄下的出租單位，會被扣30分
• 申請者在登記申請後多等一個月可多得1分。

現時大約需要440分，代表如果你18歲開始申請，需要等31.6年，即49.6歲才可以入住。如果你本身和家人同住在公屋，要等多2.5年至52.1歲。截至2024年12月底「一般申請」共118,600宗，在2024年第四季，「一般申請」中共有約5000宗成功上樓；與此同時，在86,200宗「非長者一人申請」中，卻僅有440人獲配屋，上樓比率只有0.51%。

申請者及家庭入息計算方法

公屋申請人需要符合入息和資產資格

• 可以扣除5%強制繳交部分的僱員MPF
• 如同時受僱多於一份工作，所有工作及收入均需全部申報。
• 放取無薪假期而被扣減的薪金，不會獲得扣減計算。

入息定義

種類	計算方法	預備文件
固定收入人士	– 底薪: 簽署申請表╱聲明書日期前一個完整曆月 – 佣金及津貼: 半年平均數 – 年終花紅及雙糧: 12個月平均數 – 若僱員毋須繳付租金：以僱員每月平均總工作收入的10%作為每月收入計算； 若僱主收取低於巿值租金: 以僱員每月平均總工作收入的10%， 減去繳交給僱主的租金後，餘額作為每月收入計算。如屬負數，則計算為「0」。	– 僱員薪金證明書 – 稅務副本 – 強積金報告表
非固定收入人士	– 純利: 12個月平均數 – 薪金: 12個月平均數 – 股東分紅或酬金 – 公司給予私用開支	– 商業登記 – 稅務記錄副本 – 會計師財務報表
土地及物業收入	(租值或應課差餉租值作為租金 – 差餉、地租) x 80%	– 租約 – 差餉地租繳費書副本
退休金、長俸、綜援金	簽署申請表╱聲明書日期前一個完整曆月	- 文件副本
贍養費、撫恤金、親友資助	化作平均數計入	法庭判令副本
定存、股票、基金	利息╱股息：6個月平均數 保險紅利/利息/年金：12個月平均數	投資文件副本

資產定義

種類	計算準則	預備文件
土地及房產	物業估值	– 持有土地的文件副本 – 估值副本 – 按揭證明文件副本
車輛	車輛折舊後的剩餘價值	車輛登記文件副本 (底、面)
的士及小巴牌照	最新估值	– 牌照副本 – 按揭證明文件出租文件
投資	股票價格	文件副本
經營業務	攤分公司權益	– 商業登記副本 – 財務報告正本
存款、現金	實質金額	顯示姓名及戶口的月結單副本

2025-2026年的公屋入息及資產上限細節如下

每月入息不計算MPF強制性需要繳交部分

家庭人數	每月入息限額	資產淨值限額	若全部家庭成員年滿60歲 資產淨值限額
1	$13,090	$291,000	$582,000
2	$20,230	$394,000	$788,800
3	$25,100	$514,000	$1,028,800
4	$31,000	$600,000	$1,200,000
5	$38,650	$666,000	$1,320,000
6	$45,440	$721,000	$1,442,000
7	$49,930	$770,000	$1,540,000
8	$55,830	$805,000	$1,610,000
9	$61,570	$892,000	$1,784,000
10+	$67,180	$961,000	$1,922,000

非親屬關係之長者住戶入息及資產淨值限額

家庭人數	每月入息限額	資產淨值限額
2	$24,280	$788,000
3	$30,120	$1,028,000
4	$37,200	$1,200,000
5	$46,380	$1,332,000
6	$54,350	$1,442,000
7	$59,520	$1,540,000
8	$67,000	$1,610,000
9	$73,880	$1,784,000
10+	$80,620	$1,922,000

計算入息方法

申請表╱聲明書日期前一個曆月的 金額申報。如有領取綜援長期補助金，則以每月平均金額計算。

申請公屋流程

以上所列的申請資格載於隨申請表(HD300C)一同派發給申請者的公共租住房屋申請須知(HD274)內，申請表及申請須知可透過下列方法索取：

• 親身前往 各公共屋邨辦事處、 房屋署申請分組或 民政事務總署轄下各區諮詢服務中心免費索取
• 於 房委會及房屋署網站 下載 PDF檔案( HD300C 及 HD274)，或填寫電子表格後列印申請表

查詢編配進度

中國太平賠唔賠得起宏福苑損失？

宏福苑屋苑的屋苑綜合保險係由中國太平保險承保，網上有人分析中國太保要就以下三個項目賠錢

• 1. 財產全險(Property All Risks) - 賠款總上限港幣20億，保障大廈同公眾地方既意外損毁
• 2. 公眾責任保險（Public Liability) - 法例規定第三者保人身傷亡責任，每次事件賠款上限港幣1000萬，無限次事件
• 3. 第三者責任保人身傷亡同財物損毀 - 每次事件賠款上限港幣2000萬，無限次事件

第一個項目，接近2000個單位，每個單位平均攤分的公共範圍和屋殼點都超過100萬，點都爆20億。第二個同第三個項目可以可以講大火系同一個事件，所以總共都係賠3000萬。

中國太保去年單計保險收入有1110億收入，總盈利74億，前2年分別54億和43億，要賠20億就應該都仲承擔到。而且通常有買Re-insurance，都不會自己賠足。公司2025年半年財報顯示手上現金或現金存款銀行結存有420億，公司淨值(總資產-總負債)有1364億，股價計算市值有647億，就是要賠足20億甚至更多都應該可以承擔到，最緊要都係真係幫到有需要人士，同埋唔好拖幾年先賠到。

現在最麻煩可能系因為人為失誤，責任和賠償涉及承建商、工程公司、法團等多方，到時打官司又幾年，要賠償的又可能早就已經破產，受苦的得不到任何援助。

https://x-income.com/firemortgage/ 

宏福苑火災後：樓價歸零、按揭未完 業主恐陷債務黑洞

根據X-income網站分析，今次慘劇，宏福苑大廈結構嚴重損毀，應該都難以再住，物業價值隨時清零，銀行網上估價都顯示$0或者不適用(匯豐/恆生)。如果還有按揭的物業，理論上業主(或可能其繼承人)就算無左層樓都仲系差銀行錢。有買火險的，保險公司需要賠償給銀行，理論上用銀行按揭都要購買，同埋今次宏福苑有向中國太平購買「屋苑綜合保險」Master Policy ，前文講到中國太平保險要陪就應該沒有大問題，不過今次個情況和權責十分複雜，暫時未知如何計算，以及會不會不夠賠償。

因為中國太平個「屋苑綜合保險」Master Policy 大廈屋殼及公共地方部分上限是20億，扣除公共部分，再除1984個住戶數量，平均每個單位賠償不足100萬，但好多近年購入的業主剩餘的按揭金額遠超過100萬。

宏福苑過去20年(2005至今年)共有505宗成交(包括未補地價和已經補地價)，假設平均做20年按揭，開始平均按揭比率是70%，然後逐年遞減。這20年總計的剩餘按揭金額大約系6.89億港元，對各大銀行攤分來說就不會是一個大影響，當市佔最大銀行有3成，2億損失是可接受範圍。但對業主來說都是一個重大負擔。

若業主已經供滿樓，而本身有為單位購買保險，在火警中的損失，可以向保險公司申請索償，如果超出賠償額，就需要向工程承建商追討，視乎買了幾多工程保險(通常3000至6000萬)，不夠賠，工程公司也好大機會破產走路。不過上段已經講到，平均每個單位賠償可能不足100萬，宏福苑現在市價大約300萬一個單位(補地價)，範圍大約200萬至450萬，業主就一定有損失。

人命損失幾多錢都不能補償，不過如果單計金錢損失，最慘是一些前年剛買完樓做按揭，(2023年有一半成交價是400萬以上，如果做9成按揭是360萬)，然後突然間要繳交16至18萬維修費，選了一個最貴但完全不安全的方案，現在家園緊毀、所有財產歸零，Master Policy肯定不夠賠，還要承受大量人命損失的痛。

宏福苑近20年成交及估計剩餘按揭金額

	買賣宗數	買賣金額(萬)	剩餘平均按揭水平	剩餘按揭金額(萬)
2005年	10	905	3%	23.53
2006年	18	1,621.10	7%	113.48
2007年	27	2,656.30	11%	300.16
2008年	22	2,848.10	16%	441.46
2009年	17	2,260.60	20%	443.08
2010年	26	4,207.40	24%	992.95
2011年	30	5,501.10	28%	1,512.80
2012年	25	5,156.40	31%	1,613.95
2013年	18	4,373.00	35%	1,530.55
2014年	30	8,163.80	39%	3,151.23
2015年	25	8,266.80	42%	3,480.32
2016年	22	7,256.50	46%	3,301.71
2017年	23	7,591.80	49%	3,704.80
2018年	16	7,503.80	52%	3,901.98
2019年	18	7,963.20	55%	4,387.72
2020年	22	9,037.80	58%	5,250.96
2021年	51	20,101.10	61%	12,261.67
2022年	26	10,140.80	64%	6,469.83
2023年	27	8,862.50	67%	5,893.55
2024年	44	12,190.20	69%	8,411.24
2025年	8	2,408.30	70%	1,685.81
總計	505	139,015.60 (13.9億)	50%	68,872.77 (6.89億)

金管局和銀行公今日就呼籲業界若有受影響人士因目前狀況而需要銀行酌情處理，希望銀行盡量提供靈活支援，包括協助相關人士提取流動資金、優先及加快補辦銀行文件、提供延遲還款寬限及豁免罰息和手續費等。中銀香港也有表示因應受影響樓宇按揭、私人貸款及信用卡客戶的個別情況，本行將酌情處理其貸款，如提供延遲還款寬限期、豁免罰息和手續費。

香港保險業聯會已經特別設立查詢服務，有需要人士可以聯絡

電話：28619367 / 電郵：Support@hkfi.org.hk