【物業攻略：白居二 | 居屋類型 | 特色居屋 | 房協安置居屋 | 綠表、白表 | 公屋富戶政策 | 綠置居】
匯豐在2025年8月25日降低定息按揭計劃利率至2.73%，比起普通HIBOR按揭計劃的封頂利率3.5%低0.77%，也比本來三年和五年的定息按揭計劃利率3.25%和3.15%低0.52%和0.42%。
通常銀行同你對賭利率都會贏，所以銀行出定息按揭的時候，利率之後很有機會跌，例如2024年10月中銀推2年期定息按揭3.35%，比起當時新造按揭3.875%低0.525%，點知轉頭香港 HIBOR由4%以上大跌至1%以下，近3個月按揭利率實際跌至2%至3%，客戶變相已經輸緊錢。就算最近幾日HIBOR升番，按揭利率暫時又重新回到封頂利率的3.5%，而之後美國減息下，按揭的封頂利率也大有機會減至低於3.35%以下。
2024年三大銀行的定息計劃
| 匯豐 | 渣打 | 中銀 | |
| 2年 | 3.25% | 3.35% | |
| 3年 | 3.25% | 3.25% | 3.25% |
| 5年 | 3.15% | 3.15% |
滙豐2025年8月的全新定息按揭計劃
- 計劃選項：3年 / 5 年
- 定息利率：2.73%。
- 定息期後利率：P減1.75% (目前 P 為 5.25%，即其後利率為 3.5%，較現時新造按揭3.5%高0.25%)
- 現金回贈：申請定按計劃的客戶仍可享有現金回贈。
- 罰息期：2年
- 申請期：2025年8月25日至12月31日，貸款須於2026年4月30日或之前提取。
- 注意事項：沒有按揭儲蓄掛勾戶口、未補地價居屋不能申請
分析
- 即時優勢：與目前市場封頂利率 3.5% 相比，新計劃的 2.73% 利率低 0.77%
- 即時節省供款：以500萬港元貸款額及30年還款期計算，每月供款可減少$2,093 ($20,359 vs $22,452)
- 減息進度緩慢：普通新造H-按揭封頂利率現時為3.25%，就算美國減多2次息(9月應該會減0.25%)，每次0.25%而香港又跟，利率依然是2.75%，比起定息按揭高，而且香港要減兩次息的時間應該不是短時間內發生。
潛在風險：
- 近月HIBOR比較反覆，只要重新跌至1.43%以下，普通H按計劃的H + 1.3%的按揭利率就會低於2.73%，比起定息計劃低，變相定息計劃供款反而更多
- 就算選擇3年，年期依然比較長，難以預計1年之後的息口走勢。
靈活性建議：由於三或五年定息的利率同為2.73%，建議選擇較短的三年期以保持靈活性。
潛在風險：
預期美國將於9月減息，香港銀行可能跟隨下調最優惠利率（P）。
一旦拆息（HIBOR）低於1.43%，或最優惠利率（P）低於4.48%，定息計劃將失去慳息優勢。
個人建議：
- 如果本來按揭利率系3.5%，而且已經因為供樓好手緊，轉Plan馬上可以減低每月供款就應該轉。
- 否則，通常同銀行對賭利率都是輸，第一年可能有著數，第二、三年普通HIBOR按揭很有可能按揭利率低於2.73%，比起定息按揭低。
按揭計劃常見問題
H按和P按是什麼？
HIBOR Plan (H按)
基準利率：以 HIBOR（Hong Kong Interbank Offered Rate，香港銀行同業拆息） 作為基準利率，再加上一個固定的利率差（稱為 利率鎖定 或 spread），通常會有一個以Prime Rate減一個固定的利率差作為封頂利率。
公式：實際按揭利率 = HIBOR + 固定利率差
例如：1個月HIBOR為2%，固定利率差為1.3%，則實際利率為3.3%。
特點：
浮動性高：HIBOR每日更新，因此利率可能頻繁波動。
潛在利率較低：當市場利率低時，H按的實際利率往往比P按更低，因此借款人可節省利息支出。
風險較高：如果市場利率突然上升，HIBOR也會快速上升，可能導致按揭利率和月供大幅增加。
適合人群：
對市場走勢有信心，認為利率會保持低位。
能承受利率波動帶來的風險。
Prime Rate Plan (P按)
基準利率：以銀行的 Prime Rate（最優惠利率） 作為基準利率，再減去一個固定的利率折扣。
公式：實際按揭利率 = Prime Rate - 固定折扣
例如：Prime Rate為5.5%，固定折扣為2.5%，則實際利率為3%。
特點：
波動性低：Prime Rate 通常較為穩定，只有在市場出現重大變化時才會調整（例如金融危機或金管局調整利率）。
利率較穩定：月供金額較為可預測，適合不希望承擔風險的借款人。
潛在利率較高：在低利率環境下，P按的實際利率往往高於H按。
什麼是HIBOR和Prime Rate
HIBOR（Hong Kong Interbank Offered Rate）
HIBOR 是香港銀行同業拆息，即香港銀行之間借貸的短期利率。由香港銀行公會每日根據主要銀行報價計算而成。HIBOR是一種 浮動利率，每天更新，有分不同期限計算（例如隔夜、1個月、3個月、6個月等）。
HIBOR的主要用途包括定價與港元相關的金融產品，例如按揭貸款和金融衍生工具，作為銀行之間借貸的基準利率，用於計算某些浮動利率按揭貸款的利率（例如「H按」——HIBOR-based mortgage）。
Prime Rate
Prime Rate（最優惠利率）是銀行向最優質（風險最低）客戶提供貸款時的基準利率，每間銀行的 Prime Rate 可能略有不同，但通常在市場條件下變動時有趨同性。
Prime Rate是一種 基準利率，常用於計算按揭貸款利率或其他貸款利率，作為銀行內部計算其他利率的參考。
與 HIBOR 相比，Prime Rate 通常變動較少，較為穩定。
