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2025年9月14日星期日

可供購買的「租者置其屋計劃」屋邨 2025

政府或重推「租者置其屋計劃」，由房委會先挑選數條屋邨，諮詢居民意願，再決定揀選那些合適公共屋邨推行。房委會自1998年推出租置計劃後

香港房屋委員會(房委會)於1998年初推出租者置其屋計劃 (租置計劃) 。其後，為配合政府於2002年重新訂定的房屋政策，房委會在2005 / 2006年推出第六期乙租置計劃後，已終止該計劃，租置計劃各期屋邨總共可以出售單位數量為：39條屋邨(港島：4條、九龍：10條、新界：25條) 共184,431 個，至今仍有約3萬個未售出的單位根據現行政策，現居於租置計劃屋邨的租戶仍可選擇購買其租住單位。

房委會於2020年決定加快出售現時39個租置計劃屋邨內的未售單位，一方面提供誘因，另一方面把租置計劃回收單位放於居屋及綠置居銷售計劃中，供合資格綠表申請者購買。

出售價錢

租置單位售價約市價 15 至 18 折

特別折扣優惠 (樓價折上折)

新租戶如在租約生效日起計一年內購買單位，還可享有特別折扣35%
兩年內購買，還可享有特別折扣17.5%

按揭貸款

可以借100%按揭，最長年期30年

二手市場

補地價後，可以在二手市場買賣。

可供購買的租置計劃屋邨

屋邨名稱	地區	樓宇座數	出售單位數目	入伙年期
第六期乙
長發邨	青衣	4	2526	1989
富善邨	大埔	6	5508	1985-1986
朗屏邨	元朗	15	8483	1986-1989
南昌邨	深水埗	7	1898	1989
翠林邨	將軍澳	8	4932	1988-1989
第六期甲
祥華邨	粉嶺	10	5120	1984-1986
利東邨	鴨脷洲	8	7264	1987-1988
山景邨	屯門	9	8644	1983-1986
寶林邨	將軍澳	6	5008	1988-1989
第五期
博康邨	沙田	8	5466	1982-1985
翠屏(北)邨	觀塘	12	6199	1982-1994
東頭(II)邨	九龍中	20	6590	1982-1993
李鄭屋邨	深水埗	10	4826	1984-1990
太平邨	粉嶺	4	1429	1989
葵興邨	葵涌	4	1528	1991-1992
第四期
廣源邨	沙田	6	4444	1989-1990
景林邨	將軍澳	7	4987	1990-1991
黃大仙下邨(I)	黃大仙	9	4727	1989-1991
興田邨	藍田	3	2448	1987-1988
良景邨	屯門	8	6844	1988-1990
青衣邨	青衣	4	3216	1986-1989
第三期
彩霞邨	觀塘	3	2238	1989-1990
顯徑邨	沙田	8	5876	1986-1988
峰華邨	柴灣	2	1150	1991
太和邨	大埔	9	6899	1989-1990
富亨邨	大埔	8	5766	1990-1991
天平邨	上水	7	5700	1986-1990
第二期
耀安邨	馬鞍山	7	4798	1988-1989
華明邨	粉嶺	7	5316	1990
翠灣邨	柴灣	4	2340	1988-1989
田景邨	屯門	4	3203	1989-1990
竹園北邨	黃大仙	8	6736	1987-1989
德田邨	藍田	7	5154	1991-1992
第一期
華貴邨	香港仔	5	3243	1990-1991
鳳德邨	黃大仙	7	5333	1991-1992
恆安邨	馬鞍山	7	5931	1987
長安邨	青衣	10	7338	1988-1989
運頭塘邨	大埔	3	2671	1991-1992
建生邨	屯門	4	2652	1989

透過租者置其屋取得第一桶金方法

樓價低位時，公屋住戶用租者置其屋方法以低至一六折的超低價購入自主公屋，三年後如果樓價已經顯著回升，便可以在白居二市場售出給白表非公屋住戶大賺一筆，等夠五年可以補地價在私人市場賣比其他人。

很多二千年初的買家因為這個方法而賺到幾百萬，之後便有力換到很好的居住環境。睇睇今次傳聞政府重新推出新的租者置其屋計畫又會帶那樣。

部分大賺成交個案

1. 黃大仙下邨 (Wong Tai Sin Estate)

單位詳情: 第15座低層11室，實用面積145平方呎。
買入價: 17萬港元（2016年7月，未補地價）。
賣出價: 130萬港元（2021年9月，未補地價）。
帳面利潤: 約113萬港元。
獲利率: 升值約9倍。

2. 沙田顯徑邨 (Hin Keng Estate)

單位詳情: 顯貴樓高層10室，實用面積566平方呎。
買入價: 238萬港元（2012年，已補地價）。
賣出價: 665萬港元（2018年7月，已補地價）。
帳面利潤: 427萬港元。
獲利率: 約180%

3. 黃大仙鳳德邨 (Fung Tak Estate)

單位詳情: 碧鳳樓中層20A室，實用面積153平方呎。
買入價: 125萬港元（2014年，已補地價）。
賣出價: 298萬港元（2020年1月，已補地價），創下當時全港公屋呎價新高。
帳面利潤: 173萬港元。
獲利率: 約140%

4. 長沙灣李鄭屋邨 (Lei Cheng Uk Estate)

單位詳情: 和平樓低層7室，實用面積277平方呎。
買入價: 35.5萬港元（2015年5月，透過「租置計劃」向房委會購入）。
賣出價: 180萬港元（2017年8月，未補地價）。
帳面利潤: 帳面獲利144.5萬港元。扣除18萬額外印花稅後，實際獲利約124.7萬港元。
獲利率: 410%

5. 將軍澳景林邨 (King Lam Estate)

單位詳情: 景桃樓高層24室，實用面積164平方呎。
買入價: 6.5萬港元（2003年，未補地價）。
賣出價: 255萬港元（2017年，已補地價）。
帳面利潤: 扣除補地價，大約200萬
獲利率: 約2979% /30倍

6. 香港仔華貴邨 (Wah Kwai Estate)

單位詳情: 華善樓低層17室，實用面積208平方呎。
買入價: 11.1萬港元（1999年，未補地價）。
賣出價: 293萬港元（2017年10月，已補地價）。
帳面利潤: 扣除補地價，大約235萬
獲利率: 約2036% /20倍

「租者置其屋計劃」屋邨 2025

2025年8月31日星期日

同匯豐對賭按揭利率？匯豐降低定息按揭計劃利率

匯豐在2025年8月25日降低定息按揭計劃利率至2.73%，比起普通HIBOR按揭計劃的封頂利率3.5%低0.77%，也比本來三年和五年的定息按揭計劃利率3.25%和3.15%低0.52%和0.42%。

通常銀行同你對賭利率都會贏，所以銀行出定息按揭的時候，利率之後很有機會跌，例如2024年10月中銀推2年期定息按揭3.35%，比起當時新造按揭3.875%低0.525%，點知轉頭香港 HIBOR由4%以上大跌至1%以下，近3個月按揭利率實際跌至2%至3%，客戶變相已經輸緊錢。就算最近幾日HIBOR升番，按揭利率暫時又重新回到封頂利率的3.5%，而之後美國減息下，按揭的封頂利率也大有機會減至低於3.35%以下。

2024年三大銀行的定息計劃

	匯豐	渣打	中銀
2年		3.25%	3.35%
3年	3.25%	3.25%	3.25%
5年	3.15%		3.15%

滙豐2025年8月的全新定息按揭計劃

計劃選項：3年 / 5 年
定息利率：2.73%。
定息期後利率：P減1.75% (目前 P 為 5.25%，即其後利率為 3.5%，較現時新造按揭3.5%高0.25%)
現金回贈：申請定按計劃的客戶仍可享有現金回贈。
罰息期：2年
申請期：2025年8月25日至12月31日，貸款須於2026年4月30日或之前提取。
注意事項：沒有按揭儲蓄掛勾戶口、未補地價居屋不能申請

分析

即時優勢：與目前市場封頂利率 3.5% 相比，新計劃的 2.73% 利率低 0.77%
即時節省供款：以500萬港元貸款額及30年還款期計算，每月供款可減少$2,093 ($20,359 vs $22,452)
減息進度緩慢：普通新造H-按揭封頂利率現時為3.25%，就算美國減多2次息(9月應該會減0.25%)，每次0.25%而香港又跟，利率依然是2.75%，比起定息按揭高，而且香港要減兩次息的時間應該不是短時間內發生。

潛在風險：

近月HIBOR比較反覆，只要重新跌至1.43%以下，普通H按計劃的H + 1.3%的按揭利率就會低於2.73%，比起定息計劃低，變相定息計劃供款反而更多
就算選擇3年，年期依然比較長，難以預計1年之後的息口走勢。

靈活性建議：由於三或五年定息的利率同為2.73%，建議選擇較短的三年期以保持靈活性。

潛在風險：

預期美國將於9月減息，香港銀行可能跟隨下調最優惠利率（P）。

一旦拆息（HIBOR）低於1.43%，或最優惠利率（P）低於4.48%，定息計劃將失去慳息優勢。

個人建議：

如果本來按揭利率系3.5%，而且已經因為供樓好手緊，轉Plan馬上可以減低每月供款就應該轉。
否則，通常同銀行對賭利率都是輸，第一年可能有著數，第二、三年普通HIBOR按揭很有可能按揭利率低於2.73%，比起定息按揭低。

按揭計劃常見問題

H按和P按是什麼？

HIBOR Plan (H按)
基準利率：以 HIBOR（Hong Kong Interbank Offered Rate，香港銀行同業拆息） 作為基準利率，再加上一個固定的利率差（稱為 利率鎖定 或 spread），通常會有一個以Prime Rate減一個固定的利率差作為封頂利率。
公式：實際按揭利率 = HIBOR + 固定利率差
例如：1個月HIBOR為2%，固定利率差為1.3%，則實際利率為3.3%。
特點：
浮動性高：HIBOR每日更新，因此利率可能頻繁波動。
潛在利率較低：當市場利率低時，H按的實際利率往往比P按更低，因此借款人可節省利息支出。
風險較高：如果市場利率突然上升，HIBOR也會快速上升，可能導致按揭利率和月供大幅增加。
適合人群：
對市場走勢有信心，認為利率會保持低位。
能承受利率波動帶來的風險。

Prime Rate Plan (P按)
基準利率：以銀行的 Prime Rate（最優惠利率） 作為基準利率，再減去一個固定的利率折扣。
公式：實際按揭利率 = Prime Rate - 固定折扣
例如：Prime Rate為5.5%，固定折扣為2.5%，則實際利率為3%。
特點：
波動性低：Prime Rate 通常較為穩定，只有在市場出現重大變化時才會調整（例如金融危機或金管局調整利率）。
利率較穩定：月供金額較為可預測，適合不希望承擔風險的借款人。
潛在利率較高：在低利率環境下，P按的實際利率往往高於H按。

什麼是HIBOR和Prime Rate

HIBOR（Hong Kong Interbank Offered Rate）
HIBOR 是香港銀行同業拆息，即香港銀行之間借貸的短期利率。由香港銀行公會每日根據主要銀行報價計算而成。HIBOR是一種 浮動利率，每天更新，有分不同期限計算（例如隔夜、1個月、3個月、6個月等）。
HIBOR的主要用途包括定價與港元相關的金融產品，例如按揭貸款和金融衍生工具，作為銀行之間借貸的基準利率，用於計算某些浮動利率按揭貸款的利率（例如「H按」——HIBOR-based mortgage）。

Prime Rate
Prime Rate（最優惠利率）是銀行向最優質（風險最低）客戶提供貸款時的基準利率，每間銀行的 Prime Rate 可能略有不同，但通常在市場條件下變動時有趨同性。
Prime Rate是一種 基準利率，常用於計算按揭貸款利率或其他貸款利率，作為銀行內部計算其他利率的參考。
與 HIBOR 相比，Prime Rate 通常變動較少，較為穩定。

【日出康城買樓終極指南2025】

【日出康城買樓終極指南2025】

第一章：發展四部曲 — 看懂康城的過去與現在

要了解日出康城，必須先讀懂其發展的四個關鍵階段，這決定了各期數的先天基因。

第一階段：長實的「實用主義」王朝 (第1-3期)

代表期數：首都、領都、領峯、領凱、緻藍天
核心策略：由長江實業以其標誌性的「貨如輪轉」模式主導。透過大規模、標準化的建設，最大限度地控制成本，以具競爭力的價格迅速搶佔市場。
市場印記：此階段奠定了康城「上車盤」的基礎，建築用料和設計以實用、耐用為主，豪華感欠奉。這也形成了康城樓價的「錨點」，成為日後比較的基準。

第二階段：新鴻基的「品質革命」與百花齊放 (第4-7期)

革命者：2017年，新鴻基推出第4期晉海 (Wings at Sea)，猶如平地一聲雷。其遠超前期的用料、精緻的會所設計和現代化的外觀，徹底扭轉了市場對康城的刻板印象。
群雄逐鹿：晉海的成功證明康城具備發展中高端市場的潛力。會德豐（第5期MALIBU、第7期MONTARA）和南豐（第6期LP6）等一線發展商隨即進場，紛紛以精品路線打造項目，成功將康城的市場定位由「基層私樓」提升至「中產社區」。

第三階段：長實的「精準逃頂」與樓市高峰回調 (第8-11期)

王者歸來與完美離場：長實以品質顯著提升的臨海項目第8期Sea to Sky回歸，並在2020年樓市氣氛依然熾熱時成功售罄。隨後，長實毅然停止在康城投地，這一決策完美避開了2022年開始的樓市大調整，堪稱風險管理的典範。
高位的站崗者：第9期MARINI（會德豐）、第10期LP10（南豐）及第11期凱柏峰（信和財團）在2021至2022年的歷史高位推售。不幸地，隨後市場因全球加息、經濟放緩而急轉直下，這幾期的首批業主成為了賬面虧損壓力最大的一群。

第四階段：谷底的「價值重塑」與發展終章 (第12-13期)

幸運的時機：第12期Seasons Place系列由會德豐在2024年初樓市「撤辣」後，以極具震撼力的「深水炸彈價」推出。這個價格甚至低於部分二手單位的市價，讓買家在相對安全的價位入市，成功避開了巨大的負資產風險。
壓軸篇章：由信和、嘉里等財團合作發展的第13期，是整個康城發展的最後一塊拼圖。作為區內規模最大的臨海項目之一，其未來的定價策略，將為整個康城區的價值作出最終總結，並對二手市場產生深遠影響。

第二章：生活配套全解構 — 這裡不只是「睡城」

昔日的康城被詬病為缺乏配套，但今天的情況已截然不同。

核心樞紐 - The LOHAS 康城商場：這個面積達48萬平方呎的大型商場是整個社區的心臟。它不僅提供大型超市(FRESH)、戲院(英皇戲院)、各式餐飲和零售商店，更擁有全港最大的室內溜冰場。商場的落成，徹底解決了康城的日常購物和娛樂需求。
休閒綠肺 - 中央公園與海濱長廊：康城擁有廣闊的休憩空間，包括中央公園、寵物公園和一條長達2公里的海濱長廊。這為居民提供了散步、跑步和騎單車的絕佳場所，是市區高密度環境中難得的奢侈品。
社區氛圍：這裡已形成一個以年輕家庭和專業人士為主的中產社區，充滿活力。週末的商場和海濱長廊人氣旺盛，社區歸屬感日益增強。

第三章：交通網絡深度剖析 — 「死穴」還是「潛力股」？

交通是決定康城價值的關鍵，亦是其最大的爭議點。

港鐵依賴 (MTR)：
- 優點：康城站是區內最重要的交通命脈，前往港島東的商業區（如鰂魚涌、太古）只需約15-20分鐘，對港島上班族極具吸引力。
- 死穴：康城站屬於將軍澳線的支線，在繁忙時間需要依賴「3+1」班次安排（即三班往寶琳，一班往康城），非繁忙時間班次更疏，可能需要轉車，這是其最大痛點。
公路網絡的革命性突破：
- 將藍隧道 & 跨灣大橋：這兩項基建的落成是康城交通的「Game Changer」。它們提供了一條繞過傳統將軍澳市中心擠塞路段的替代路線，大幅縮短了駕車前往東九龍（觀塘、九龍灣）和港島東的時間。
- 未來潛力：隨著137區的發展，政府已規劃興建道路連接至跨灣大橋，預計將進一步完善區內外的交通網絡。
巴士與小巴：作為港鐵的輔助，區內有多條巴士線路接駁至將軍澳市中心、西貢、尖沙咀及機場等地，為居民提供了更多出行選擇。

第四章：終極買樓指南 — 13期詳細優劣大比併

期數 (項目名稱)	優點	缺點	適合人群
1期 (首都)	入場門檻最低，管理費相對便宜。	樓齡最舊，會所設施較基礎，距離商場港鐵最遠。	極限預算的首置客。
2期 (領都/領峯/領凱)	單位供應量大，選擇多，部分單位享開揚山景。	同樣離核心區較遠，步行需時。設計較為過時。	追求低價大單位的家庭客。
3期 (緻藍天)	區內唯一提供四房雙套間隔，戶型實用。	雖離港鐵站較近，但仍需經戶外通道。	大家庭、追求實用間隔的換樓客。
4期 (晉海)	品質標杆，新鴻基品牌，用料及會所質素上乘。	樓價相對硬淨，議價空間小。	重視物業質素和品牌的買家。
5期 (MALIBU)	會德豐精品路線，設計時尚，會所設施多元化。	伙數多，密度較高。	追求現代感和會所享受的年輕家庭。
6期 (LP6)	南豐發展，規模龐大，提供最多戶型選擇。	部分座數離港鐵站最遠，景觀較參差。	尋求多元化戶型選擇的買家。
7期 (MONTARA)	商場上蓋，生活便利度最高，會德豐品質保證。	呎價長期處於高位，景觀主要為樓景或園景。	極度重視生活便利性的「無飯」家庭。
8期 (Sea to Sky)	長實品質提升之作，享前排臨海景觀。	入場門檻高，受海風侵蝕影響可能較大。	追求優質海景、預算充裕的買家。
9期 (MARINI/OCEAN MARINI)	會德豐海景系列，設計新穎，部分單位享藍塘海峽景。	離港鐵站有一定距離，需駁車或步行較長時間。	喜歡新樓齡海景但預算不及8期的買家。
10期 (LP10)	南豐臨海項目，主打大單位，景觀開揚。	同樣離港鐵站較遠，周邊配套相對缺乏。	追求寧靜臨海大單位的家庭。
11期 (凱柏峰)	樓齡最新之一，信和財團發展，質素良好，鄰近港鐵站。	不少一手業主在高位買入，二手市場存在蟹貨。	尋找樓齡新、趁低吸納的買家。
12期 (Seasons Place)	價格最具競爭力，以低價入市，風險較低。	景觀相對普通，以內園及樓景為主。	追求高性價比、風險規避型的首置客。
13期 (未命名)	壓軸臨海巨無霸，規模最大，景觀潛力最高。	未來開價將是全區指標，預計入場門檻極高。	資金實力雄厚、追求終極景觀的買家。

第五章：教育與校網 — 家庭客的核心考量

小學校網：日出康城屬於95校網。此校網範圍較大，涵蓋清水灣、坑口、將軍澳南等地，區內學校選擇多，包括傳統名校如將軍澳官立小學、天主教聖安德肋小學等。
中學校網：屬於西貢區中學校網，區內中學數量多，包括迦密主恩中學、景嶺書院等著名英中，教育資源豐富。
國際學校：鄰近的法國國際學校（將軍澳校舍）和思貝禮國際學校，為有需要的家庭提供了更多元化的教育選擇。

第六章：未來展望 — 137區發展的「雙刃劍」

日出康城的未來，與旁邊的將軍澳第137及132區發展緊密相連。

機遇：
1. 基建升級：政府已規劃將軍澳線南延線服務137區，並興建更多道路，這將徹底改善康城的交通瓶頸，提升整個片區的通達性。
2. 社區擴容：一個能容納13.5萬人的新社區在旁，將帶來更完善的商業、醫療和休閒配套，形成協同效應，提升康城的整體價值。
挑戰：
1. 供應壓力：137區未來將提供約5萬個公私營房屋單位，這龐大的潛在供應，在中短期內無可避免會對康城的樓價和租金構成競爭壓力。
2. 施工陣痛：未來十多年的大規模填海和建築工程，可能會帶來噪音、塵埃及交通擠塞等問題。

總結：給三類買家的最終建議

日出康城已走完其「開荒」階段，進入了價值多元化的「成熟期」。

長線投資者：目前供應量大，租金回報或受壓，但這也可能是捕捉長線升值潛力的時機。投資的關鍵在於預判「基建完善」和「供應消化」的時間點。選擇鄰近港鐵站、質素較佳的單位，其抗跌力和升值潛力將會更高。

首置及上車客：應重點關注第12期的二手盤，或在第1-3期及第11期中尋找已大幅回調的「筍盤」。核心策略是「用時間換空間」，以較低的價格享受正在不斷完善的社區配套。

換樓及品質追求者：第4期(晉海)和第7期(MONTARA)是穩健的品質之選。若追求極致景觀且預算充裕，第8期(Sea to Sky)和未來的第13期是終極目標。

2025年8月26日星期二

如何申請簡約公屋2025第二期？

簡約公屋第二期申請核心資訊

此為專為輪候傳統公屋滿三年或以上人士而設的過渡性房屋計劃，旨在短期內改善居住環境。申請及入住簡約公屋，並不會影響原有的傳統公屋輪候次序。

關鍵日期及申請資格

優先處理申請期：2025年8月25日至9月15日。
申請資格：已輪候傳統公屋3年或以上的人士（以家庭申請者為優先）。符合資格者將陸續收到由房屋局寄出的申請表。

第二期五大項目比較

本期共提供約5,060個單位，分佈於市區及新界，詳情如下：

項目地點	單位總數	預計入伙日期	參考月租	主要特色
九龍灣彩石里 (新!)	約150伙	2026年第一季	~$1,230 – $3,310	市區新選擇，鄰近港鐵彩虹站，生活配套成熟。
啟德世運道	約2,970伙	2025年第四季	~$1,310 – $2,990	市區最大型項目，單位供應最多，近港鐵啟德站。
屯門青福里	約1,850伙	2025年第四季	~$860 – $1,990	租金最平，鄰近輕鐵青松站及建生邨商場。
觀塘順安道	約130伙	2025年第四季	~$1,360 – $3,270	舊校舍改建，位處順安邨，社區設施便利。
上水彩園路	約110伙	2025年第四季	~$1,020 – $2,320	舊校舍改建，步行約5分鐘可達港鐵上水站。

所有單位均設有獨立洗手間、淋浴間、開放式廚房、熱水爐及抽氣扇。

計分制度：如何提升獲配機會

簡約公屋設有計分制，分數越高，獲編配的機會越大。主要加分項包括：

居住環境 (+5至+30分)：居於劏房等不適切居所的時間越長，分數越高。
地區選擇 (+0至+30分)：
- 只選擇新界/擴展市區項目：+30分 (最高)
- 同時選擇所有地區：+15分
- 只選擇市區項目：0分
家庭狀況：
- 2人或以上家庭：+20分
- 符合「家有初生」計劃：+20分
- 每名18歲以下子女或60歲以上長者：+5分
健康問題 (+10分)：家庭成員有嚴重健康問題。

申請方法

申請人可選擇以下任何一種方式遞交表格：

電子遞交：申請人及家庭成員若已登記「智方便+」，可掃描申請表上的二維碼進行網上申請。
親身投遞：將表格投入設於以下地點的投遞箱：
- 灣仔稅務大樓8樓（房屋局簡約公屋專責小組辦事處）。
- 橫頭磡房委會客務中心（簡約公屋資訊站）。
郵寄：寄往「香港灣仔告士打道郵政信箱28222號」，簡約公屋專責小組收。

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2025年9月14日 星期日