二手樓按銀行直接過數 | 置易付（PAPT）詳細解釋附例子說明

 

什麼是置易付？

住宅物業按揭貸款款項不經律師行轉賬的支付安排，將在本月28日擴展至二手住宅買賣，並命名為「置易付」。二手買賣客戶可以自行選擇使用傳統支付方式或「置易付」方法交易。

置易付（Property Automated Payment Transactions, 英文簡稱PAPT）由金管局及銀行公會推動，讓物業交易中的按揭貸款款項能夠透過銀行間的電子支付系統(CHATS)直接轉帳，而非經由律師樓帳戶以支票交收，以降低資金放在律師樓的託管風險包括停運或職員挪用資金等情況。

「置易付」適用範圍

包括：

✅ 二手私人住宅物業買賣（2026年2月28日起）
✅ 住宅物業轉按交易
✅ 加按套現
✅ 內地/外國人可用，但必須有香港銀行戶口

不包括：

❌ 一手住宅物業（暫時未納入，未來或考慮擴展）
❌ 商業物業
❌ 未補地價的資助房屋（如居屋）
❌ 多於一個按揭的物業
❌ 有轉讓限制的物業
❌ 涉及釘契的物業

運作方式

傳統方式 vs 置易付

傳統方式：

• 成交日前，買方將剩餘首期尾數和律師費等雜費簽發支票/轉賬給買家律師樓
• 成交當日，買家按揭銀行將買家的按揭貸款轉賬給賣家律師樓
• 買家律師樓將物業成交價錢減去已付訂金，再加減買方多交或少交的管理費、差向、水電煤等費用和律師費後，簽發支票給賣方律師樓
• 賣方律師樓轉賬給賣方按揭銀行清還剩餘貸款金額
• 扣除律師費和加減雜費後，將賣樓餘下的資金簽發支票/轉賬給賣方

例子：買方購入一層500萬的住宅物業，獲得銀行A批核6稱300萬按揭，早前已經支付10%共50萬訂金給賣方。假設沒有其他雜費。而賣方本來有銀行B 370萬剩餘按揭。買方和賣方律師費各為1萬。

• 成交日前，買方需要簽發支票/轉賬151萬 (500萬 - 300萬 - 50萬 + 1萬)給買家律師樓
• 成交當日，銀行A轉賬200萬按揭貸款給賣家律師樓
• 賣方律師樓共收到雙方501萬款項，扣除1萬律師費後，簽發500萬支票給賣方律師樓
• 買方律師樓收到450萬後，向銀行B償還370萬剩餘按揭，減去1萬律師費後，將剩餘的79萬簽發支票/轉賬給賣方

置易付方式：

• 成交日前，買方將剩餘首期尾數和律師費等雜費簽發支票/轉賬給買家律師樓
• 成交當日，買方的按揭貸款透過銀行間電子支付系統（CHATS）直接從買方銀行轉帳至賣方銀行，按揭部分的資金毋須經過律師樓託管賬戶。
• 買家律師樓將物業成交價錢減去按揭金額、已付訂金，再加減買方多交或少交的管理費、差向、水電煤等費用和律師費後，簽發支票給賣方律師樓
• 賣方律師樓扣除律師費和加減雜費後，將賣樓餘下的資金簽發支票/轉賬給賣方

例子

• 成交日前，買方需要簽發支票/轉賬151萬 (500萬 - 300萬 - 50萬 + 1萬)給買家律師樓
• 成交當日，銀行A直接轉賬300萬按揭貸款給銀行B
• 賣方律師樓扣除1萬律師費後，轉賬150萬給買家律師樓
• 因為銀行A的費用不足夠償還給銀行B的餘下按揭費用，賣方律師樓需要在收到買方律師樓的150萬款項，需要轉賬70萬 (370萬 - 300萬) 給銀行B
• 餘下80萬款項扣除1萬律師費後，將剩餘的79萬簽發支票/轉賬給賣方

主要優點

1. 提升安全性

• 消除第三方託管風險：資金不經律師樓，避免因律師樓營運問題或資金被凍結而影響交易

2. 提高效率 不再需要使用支票

• 加快資金流轉：由賣方按揭銀行提供結算憑證，買家可以即時可透過網上銀行查詢到賬款項
• 電子化流程：好多人沒有支票戶口或者支票簿，置易付可以減少使用支票這種舊時支付方法，甚至整個流程也可以通過轉賬進行

如何使用

申請步驟

1. 買賣雙方同意：如有意採用，可通知地產代理
2. 納入合約：在臨時買賣合約加入相關條款
3. 銀行評估：銀行會評估個案是否符合資格
4. 授信文件：銀行在授信文件上附上相關條款
5. 不影響審批：不會對按揭審批機制或條款有任何影響

自願性質

• 並非強制使用
• 由買賣雙方自行決定是否採用
• 地監局鼓勵但不強制

重要提醒：置易付目前只處理按揭貸款部分，物業交易中的首期尾數仍需預先交予買方律師樓。

發展歷程

背景起源

2020年底專做二手樓交易的黃馮律師行發生職員被指挪用公款事件，律師行遭香港律師會介入接管及凍結資金，導致數十名物業買賣人士的資金被凍結，無法完成交易程序。

第三期「簡約公屋」1月30日起接受申請 啟德體育園對面提供逾三千個單位

 【物業攻略：白居二 | 居屋類型 | 特色居屋 | 房協安置居屋 | 綠表、白表 | 申請公屋 | 公屋富戶政策 | 簡約公屋 | 綠置居 | 按揭計算機 |買樓 vs 租樓計算機】

第三期簡約公屋選擇

第三期簡約公屋將於1月30日起接受申請，今期涵蓋4個項目，包括柴灣常安街、啟德世運道(第二期)、屯門欣寶路及屯門大欖青發街，合共提供約8,820個單位，預計今年第二季起陸續入伙。符合申請資格人士會在1月30日或之前陸續收到由房屋局寄出的申請表，早前已申請遞交申請表的人士毋須再次提交。

項目名稱	單位數目	預計月租 (港元)	交通
啟德世運道 (第二期)	約 3,180 個	$1,310 - $2,990	鄰近啟德站及多條巴士及小巴路線 往返港九及新界不同地區
柴灣常安街	約 1,720 個	$1,310 - $2,990	多條巴士及小巴路線往返柴灣站 和杏花邨站及港九不同地區
屯門欣寶路	約 2,760 個	$900 - $2,010	港鐵接駁巴士往返屯門站及兆康站 鄰近欣寶路運輸交匯處
屯門青發街	約 1,160 個	$900 - $1,610	設有巴士總站往返屯門市中心 及屯門公路巴士轉乘站

申請日期： 2026年1月30日至2月20日（優先處理時段），2月20日後仍會繼續接受申請。

入伙時間： 預計自 2026年第二季 起陸續入伙。

申請方式:

• 主動發信： 房屋局會在1月30日前陸續寄出申請表予合資格人士。
• 遞交地點： 可郵寄至指定信箱，或親身遞交至 香港房屋委員會客務中心 或房屋局專責小組辦事處。

簡約公屋申請資格

申請者及其家庭成員須已輪候傳統公屋3年或以上，才可申請簡約公屋，其中以一般傳統公屋申請住戶的家庭申請者優先（申請簡約公屋不會影響相關住戶申請公共租住房屋的輪候安排），亦接受下列正輪候傳統公屋的一般公屋申請住戶的申請

• 「高齡單身人士」優先配屋計劃的申請者
• 「共享頤年」優先配屋計劃的人士
• 「天倫樂」優先配屋計劃的人士
• 「家有初生」優先配屋計劃的人士

簡約公屋計分制詳解：4種情況可獲加分

簡約公屋設有計分制度，以編配的優次。分數越高，越有機會盡快獲配單位。

加分項目	條件	加分
1. 居住環境： 居於在不適切居所	滿24個月或以上	+30分
	滿12個月但少於24個月	+20分
	滿3個月但少於12個月	+5分
2. 家庭狀況	2人或以上家庭	+20分
	符合公屋「家有初生」優先配屋計劃	+20分
	每名60歲以上長者成員	+5分
	每名18歲以下未成年子女	+5分
3. 健康問題	每名因健康問題嚴重影響生活或工作能力的成員	+10分
4. 地區選擇	只選擇擴展市區或新界項目	+30分
	同時選擇市區、擴展市區及新界項目	+15分
	只選擇市區項目	0分

簡約公屋津貼

為減輕搬遷和適應新居時的開支壓力，津貼額度視乎住戶家庭人數及項目所在地點而定。一般而言，入住「新界」項目的津貼額約為入住「市區或擴展市區」項目的兩倍。 此津貼不設用途限制，讓住戶可按實際需要靈活運用。

家庭人數	市區及擴展市區 (如啟德、柴灣、屯門)	新界區 (如元朗、上水)
1人	$1,950	$3,950
2人	$3,000	$6,050
3人	$3,900	$7,850
4人	$4,700	$9,400
5人或以上	$5,850	$12,550

申請資格

• 必須為成功申請並入住「簡約公屋」項目的人士。
• 申請人及其家庭成員未曾領取過此津貼或「過渡性房屋住戶特別津貼」。
• 成功領取的住戶必須在該單位居住最少一年。 

申請方法

• 申請時間： 申請人接受編配並通過資格核實後，即可向所屬項目的營運機構提出申請。
• 表格索取： 可於 房屋局「簡約公屋」網頁 下載或向營運機構辦事處索取。
• 寬限期： 若未能及時申請，住戶可在入伙後 3 個月內 補交申請，逾期不受理。 

第一期和第二期簡約公屋項目

期數	項目名稱	單位數目 (約)	入伙時間	預計月租 (港元)
第一期	元朗攸壆路	2,150	2025年 第1季	$740 - $1,420
	牛頭角彩興路	2,290	2025年 第2季	$1,110 - $2,650
第二期	啟德世運道 (第一期)	2,970	2025年 第4季	$1,310 - $2,990
	屯門青福里	1,850		$860 - $1,990
	觀塘順安道 (校舍改建)	130		$1,360 - $3,270
	上水彩園路 (校舍改建)	110		$1,020- $2,320

議員申報手持物業 霍啟剛持35物業只入三甲 | 陳同佳「老Best」都有3層樓2車位 | 江旻憓有樓收租 | 梁美芬有4頭住家？

新一屆立法會議員已於元旦就任，每名議員均須按《議事規則》規定，在每屆任期舉行首次會議前向立法會秘書提供其須予登記的個人利益詳情，其中一項就是自己、配偶、子女或者以公司名義或有實際權益擁有的土地和物業

• 如果連土地計算，最多土地和物業的是劉業強，也即是前新界鄉議局主席劉皇發長子，現任鄉議局主席，座擁屯門、元朗等各區共438幅出租及空置土地。持有物業方面也以幢為單位去計算，包括屯門區的7幢住宅、元朗2個住宅單位以及屯門多個商舖。同事，劉業強也以持有105間公司的股份權益成為持有最多公司權益的議員。
• 單以物業計算，霍啟剛在港、澳、英、法擁有35個物業，不過都只是排90位議員中的第二位，當中31個物業申報為與其他人共同持有。單是自用住宅物業已經有4間，在香港有1間、在內地有2間，連法國都有1間。35個物業中，22個在香港，7個在澳門，4個在內地，2個在歐洲。14個為住宅，21個為商用物業。
• 擁有最多物業的是邱達根，持有51個物業，他是遠東發展集團創辦人邱德根之子，除了擁有3間英國住宅外，更持有32項在佛山的商業物業。其實90名議員中有12名議員在外國有物業，有25名議員在內地擁有物業。
• 同樣有多頭住家的有梁美芬，竟然申報了2間在香港和2間在內地的自用住宅物業。
• 年紀輕輕的江旻憓就有一個在新界的出租單位。
• 陳同佳「老Best」聖公會香港區主教管浩鳴都有3間在香港的住宅連2個車位。
• 何君堯只申報有1間在屯門的自用物業。當然持有公司股權是屬於申報的另一個項目，而這些公司又可以間接去投資物業。
• 申報沒有物業的包括：屢敗屢戰最終成功的方國珊方國珊、陳穎欣、譚鎮國、卜國明、李廣宇、朱立威(港區全國人大代表)、伍煥杰(培僑中學校長)、蘇紹聰(律師會前會長)、陳宗彝(美麗華集團首席營運總監)、陳祖光(警察隊員佐級協會前主席)等。

詳細列表

【居屋2026】11.5萬可以和啟德豪宅做鄰居 睇完演唱會/球賽3分鐘番到屋企

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消息指，房委會將於2026年第二季接受新一期居屋(居屋2025)申請，入場費150萬元，首期只需7.5萬起；同時推出1,467伙綠置居及7000個白居二配額，破天荒三者同步接受申請，合共最低提供16,783伙資助房屋予市場。

	24/25	25/26
全新居屋數量	7132伙 (5個屋苑)	8316伙 (5個屋苑)
全新居屋折扣率	七折	七折 150萬至480萬
白居二配額	6000	7000
批准信	6000	8300
綠置居數量	2576伙	1467伙
綠置居折扣率	六折	六折

居屋25/26月入和資產要求

白表入息和資產限額擬維持不變

• 家庭申請者(2人或以上)每月入息上限$6萬元，資產限額123萬元
• 一人申請者入息及資產限額維持於3萬元及61.5萬元。

• 申請資格：
  • 綠表申請：公屋住戶、輪候公屋人士。
  • 白表申請：非公屋及未有物業的香港永久性居民。
• 轉售限制：
  • 購買首5年內只能以原價於白居二市場出售，並只可售予合資格人士。
  • 購買10年後可補地價，在自由市場買賣。

其餘申請居屋和白居二要求資料

全新居屋揀樓次序

1. 綠白表比例採用50：50
2. 受清拆計劃影響住戶
3. 「家有長者」及「家有初生」設有名額優先選樓 (合共3,300個)
4. 核心家庭及一般家庭選樓
5. 一人申請 (850個名額)
6. 青年計劃申請者獲派多一個抽籤號碼
7. 曾連續兩次向隅、未能購入單位申請者獲派多1個抽籤號碼

25/26居屋5個屋苑比較

屋苑	啟陽苑	匯熙苑	影輝苑	朗風苑	裕豐苑
地區	近宋皇臺站	近錦上路站	將軍澳 (近坑口村)	元朗屏山	東涌東
伙數	1840	960	1628	1870	2018
面積	281至490呎	281至449呎	283至560呎	294至507呎	281至499呎
售價	219萬至480萬	180萬至345萬	168萬至423萬	169萬至339萬	150萬至340萬
預計落成日期	2028年10月底	2027年8月	2028年12月	2028年7月	2027年9月
平均呎價	$9300	$7150	$7020	$6310	$6240
開放式單位數量	680 (37%)	285 (30%)	516 (32%)	38 (2%)	412 (20%)
1房單位數量	800 (43%)	525 (55%)	750 (45%)	1127 (60%)	1119 (56%)
2房單位數量	360 (20%)	150 (15%)	372 (23%)	705 (38%)	487 (24%)

最搶手屋苑：啟陽苑

最觸目一定是啟德體育園對面的啟陽苑，睇完球賽或者聽完演唱會行幾分鐘就可以安坐家中，港鐵宋皇臺站行兩分鐘就到，前往尖沙咀、中環等核心商業區或者沙田等地方都極度方便。地點位於啟欣苑和啟悅苑(上圖)中間，附近既有多個新商場，也有屋邨商場和附近的食肆林立的九龍城區。附近也有多個大型公園、寵物公園和跑步運動的地方。

啟陽苑屬於34小學校網，以及九龍城中學名校區。區內名校如雲，包括聖羅撒學校、協恩中學附屬小學、陳瑞祺(喇沙)小學等，中學則有拔萃男書院、喇沙書院、瑪利諾修院學校等。距離九龍塘私立名校區也非常近。

不過要留意這個屋苑要2028 年底才入伙，而且2房單位只佔20%，大部分是開放式單位。啟陽苑平均呎價$9,300，附近私樓傲雲峰有22年樓齡，呎價依然要近$16,000，附近啟德站其他半新盤呎價更在$2萬附近，剛剛開售的天璽‧天二期呎價更高達$2.5萬，所以啟陽苑折絕對遠超過房委會所講的三成。

交通方便： 錦田匯熙苑

第二值得買的是元朗錦田匯熙苑，步行5分鐘就可以到港鐵錦上路站，交通遠比餘下3個屋苑方便，座西鐵出去荃灣西購物也只是一站之遙，前往尖沙咀也大約只需要20分鐘。區內密度不高，但配有基本超級市場、餐廳、咖啡店等設施，走悠閒路線。匯熙苑同時也是今批最快可以入住的屋苑，預計2027年8月底就已經是關鍵日期。

最易抽中：東涌裕豐苑

最大機會抽中東涌裕豐苑，今次推出近超過2000個單位，售價也是最低一個，抽中機會也比較大。雖然入伙頭兩年港鐵東涌東站為落成，預計需要座接駁交通工具出去，但2029年後東涌東站落成後，預料附近配套和交通會有改善。

560呎大單位屋苑：坑口影輝苑

影輝苑處於深入將軍澳坑口的距離，在坑口村和清水灣電影製片廠附近，距離坑口站約20分鐘步程，坐小巴也需要近10分鐘。好處是環境幽靜，景觀開揚。部分高層單位可遠眺銀線灣方向的海景，和擁有560呎大單位。

大單位單位多：朗屏朗風苑

最後朗風苑就在原來橫洲，交通就有點遠，最近朗屏站，但要穿過屏山邨才可以到達，預計將來會有接駁小巴。該屋苑好處是較大單位比例多，九成單位屬350平方呎以上，只有2%是開放式單位。

25/26居屋按揭

房委會自2024年起把居屋按揭最長還款期由25年延至30年。

• 白表：90% (今次最低首期：15萬)
• 綠表：95% (今次最低首期：7.5萬)
• 壓力測試：不用
• 按揭計劃： 可選H按或P按

綠置居盛緻苑

綠置居方面，九龍灣盛緻苑則有1467伙，平均呎價$7,020元，一房佔大多數，有54%即792個單位，另外有超過一半單位面積介乎376至398平方呎。該項目預計「關鍵日期」為明年9月30日，預計申請人明年第三或第四季揀樓，不排除有機會購置不久便可入住現樓單位。雖然樓盤不接近九龍灣港鐵站，步行去九龍灣、彩虹或者啟德站都需要大約10分鐘，但附近為太子道東和龍翔道，有大量巴士來往全港各區。

上次隔離的綠置居宏緻苑雖然售賣的單位比今次多，但都超額13倍，所以今次大家想買的要珍惜機會啦。

屋苑	盛緻苑
地區	九龍灣(不近九龍灣港鐵站，近麗晶花園)
伙數	1467
面積	280至469呎
售價	168萬至354萬
預計落成日期	2026年9月底
平均呎價	$9,300
開放式單位數量	336 (23%)
1房單位數量	792 (54%)
2房單位數量	339 (23%)

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30年樓齡大限居屋列表

 2012年6月30開始，根據強制驗樓計劃(MBIS)規定，樓齡滿30年的私人樓宇須在接獲屋宇署送達法定通知後，委任一名註冊檢驗人員，就樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌，每10年進行一次訂明檢驗，並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。

收到強制驗樓通知的不一定代表需要「大維修」，但若檢驗需要修葺後，需要在期限內開始修葺：

強制驗樓期限

一般情況下的指定期限（由法定通知的發出日期起計）

須在指定期限內完成的項目	由法定通知的發出日期起計
	公用部分	個別處所
委任註冊檢驗人員進行訂明檢驗	5個月內	3個月內
訂明檢驗	9個月內	6個月內
訂明修葺	24個月內	12個月內

強制驗樓計劃涵蓋

• 住用及非住用樓宇，但不高於三層的住用樓宇除外
• 居屋等資助出售房屋也屬於私人房屋類別，所以也需要驗樓、驗窗
• 非所有達樓齡要求的樓宇都要進行強制驗樓和驗窗。屋宇署還會根據樓宇狀況、樓宇管理、樓宇對公眾構成的潛在風險等而揀選需要驗樓的樓宇。屋宇署每年會揀選2,000幢樓宇，同時進行強制驗樓計劃及強制驗窗計劃，另外揀選3,800幢樓宇，只進行強制驗窗計劃。

因為居屋都是範圍之內，而很多居屋也將處於需要維修或已經處於需要維修的樓齡，所以買家購入居屋前需要特別留意。

根據香港置業資料顯示，截至2025年底全港有超過21,300萬幢私人住宅(居屋、資助房屋和私人住宅, 不計算獨立屋、排屋、村屋，三層或以下等樓宇，1個屋苑如果有20座樓宇，會計算為20座大廈)大廈樓齡達30年或以上，佔全港26,500幢的大約80%。除此以外，在大約2萬幢私人大廈中，根據2023年底統計時資料，大約有3,097幢三無大廈(沒有物管公司、法團或居民組織)。

單計算全港居屋和資助房屋大廈數量資料，截至2025年12月，全港大約有1237幢大廈，當中有近58%樓齡已經達到30年，有近26%大廈未來5年內樓齡也會達到30年，25年樓齡以下的大廈只佔六分一。

• 重災區天水圍和將軍澳，除天祐苑和天愛苑樓齡剛剛過了30年外，其餘多個屋苑包括規模最大的天盛源、天頌苑和天富苑的樓齡未來幾年也陸續達到30年
• 將軍澳去有接近一半大廈現時的樓齡是25年至29年，例如富康花園、茵怡花園、廣明苑這幾個一向多買賣的屋苑

樓齡	<25年	25-29年	30-39年	40-49年	總計大廈數量
將軍澳	18	47	38		103
黃大仙	18	44	40	9	111
沙田	36	35	74	35	180
元朗 / 天水圍	23	31	5		59
屯門	7	28	53	67	155
東區	11	28	44	24	107
油尖旺	0	19	10	1	30
九龍城	13	14	4	12	43
北區	7	12	29	12	60
南區	4	12	18	6	40
觀塘	27	11	23	67	128
離島	11	11	1		23
葵青	14	10	35	6	65
西貢	0	10			10
中西區	0	5	8	10	23
荃灣	3	2	2		7
深水埗	15		16	14	45
大埔	0		25	19	44
灣仔	0		2	2	4
總計	207	319	427	284	1237

如果每個屋苑去分析，幾個居屋王的樓齡進入30年以，包括富榮花園、采頤花園、龍門居、愛蝶灣

未來5年樓齡達到30年的屋苑列表

簽了約但未成交，收到強制驗樓或者維修令，究竟是買家還是賣家需要負責維修費用？

收到屋宇署發出的強制驗樓通知和收到屋宇署發出的維修令是2個概念，對於物業買賣時，負責維修費用是買家還是賣家會有不同答案。

強制驗樓、驗窗通常買方負責

如果是強制驗樓、驗窗通知，一般情況下，買賣雙方簽署臨時買賣合約後，收到屋宇署發出的強制驗樓計劃法定通知，除非合法列明，否則都是由買方負責費用。強制驗樓或驗窗通知概念是大廈已經去了夠舊，有機會需要進行修葺，但未必一定需要，驗樓也不是立即發生，所以就算通告是在簽臨約前發生而未有開始任何修葺行動，負責費用的都會是買方。要留意，強制驗樓通告是不會註入田土廳。

所以在購買樓齡 30 年以上的二手樓時，務必向地產代理、管理處或其他途徑查詢該大廈是否已收到強制驗樓令，或是否最近已經自行進行大維修，以及維修費用是否已結清等問題。

維修令通常買方負責

但如果收到屋宇署發出的維修令(即Order 24單位潛建清拆令或Order 26,共同地方的修維令)就不同了。當屋宇署正式發出維修令給大廈或潛建的單位時，會把這個 order 去田土廳註冊登記。買賣前，代理會幫你做土地查冊，文件上會見到這個Order有兩個日期，分別是文書日期 (Instrument Date) 和註冊日期 (Delivery Date)，文書日期是指屋宇署發出order的日期，註冊日期是註冊到上田土廳的日期。

發出Order到送去填田土廳再等處理需要時間，通常註冊日期都比文書日期遲兩至四星期，但重點是文書日期，即發出維修令的日子，只要是發生在物業成交日期之前，賣方就需要負責維修費用。就算是簽臨約之後先收到Order，賣家一樣要負責。要注意跟據田土廳的優先權準則，註冊日期若在文書日期一個月之後才出現，這個情況下，便會直接使用註冊日期作準則。

例子：

• 2026年5月1日，簽訂臨時買賣合約，60天成交期，成交日期為2026年7月29日
• 2026年7月5日，大廈收到屋宇署發出的維修令，文書日期是2026年6月5日
• 兩至四星期將文件註冊去田土廳，註冊日期大約在2026年7月底
• 註冊日期在成交日期之前，所以賣方依然需要負責維修費同，就算可能收取費用的時間可能是一年半載之後的事

如果成交期內發現了有維修令，雖然是賣方責任，但買方要日後向賣家追討也未必容易。所以，如果發現有維修令後，應通知律師樓，要求賣方把預計維修費stakehold在律師樓，在買方付賣方樓價中的尾數中扣除。

收到強制驗樓或者維修令，究竟是買家還是賣家需要負責維修費用？

根據X-income博主分析，首先收到屋宇署發出的強制驗樓通知和收到屋宇署發出的維修令是2個概念，對於物業買賣時，負責維修費用是買家還是賣家會有不同答案。

強制驗樓、驗窗通常買方負責

如果是強制驗樓、驗窗通知，一般情況下，買賣雙方簽署臨時買賣合約後，收到屋宇署發出的強制驗樓計劃法定通知，除非合法列明，否則都是由買方負責費用。強制驗樓或驗窗通知概念是大廈已經去了夠舊，有機會需要進行修葺，但未必一定需要，驗樓也不是立即發生，所以就算通告是在簽臨約前發生而未有開始任何修葺行動，負責費用的都會是買方。要留意，強制驗樓通告是不會註入田土廳。

所以在購買樓齡 30 年以上的二手樓時，務必向地產代理、管理處或其他途徑查詢該大廈是否已收到強制驗樓令，或是否最近已經自行進行大維修，以及維修費用是否已結清等問題。

維修令通常買方負責

但如果收到屋宇署發出的維修令(即Order 24單位潛建清拆令或Order 26,共同地方的修維令)就不同了。當屋宇署正式發出維修令給大廈或潛建的單位時，會把這個 order 去田土廳註冊登記。買賣前，代理會幫你做土地查冊，文件上會見到這個Order有兩個日期，分別是文書日期 (Instrument Date) 和註冊日期 (Delivery Date)，文書日期是指屋宇署發出order的日期，註冊日期是註冊到上田土廳的日期。

發出Order到送去填田土廳再等處理需要時間，通常註冊日期都比文書日期遲兩至四星期，但重點是文書日期，即發出維修令的日子，只要是發生在物業成交日期之前，賣方就需要負責維修費用。就算是簽臨約之後先收到Order，賣家一樣要負責。要注意跟據田土廳的優先權準則，註冊日期若在文書日期一個月之後才出現，這個情況下，便會直接使用註冊日期作準則。

例子：

• 2026年2月1日，簽訂臨時買賣合約，90天成交期，成交日期為2026年6月1日
• 2026年3月17日，大廈收到屋宇署發出的維修令，文書日期是2026年3月17日
• 兩至四星期將文件註冊去田土廳，註冊日期大約在2026年4月除
• 註冊日期在成交日期之前，所以賣方依然需要負責維修費同，就算可能收取費用的時間可能是一年半載之後的事

如果成交期內發現了有維修令，雖然是賣方責任，但買方要日後向賣家追討也未必容易。所以，如果發現有維修令後，應通知律師樓，要求賣方把預計維修費預留在律師樓，在買方付賣方樓價中的尾數中扣除。

每年盈利近百億 手持658億現金結餘 房委會有能力重建宏福苑

 房委會最新財務概況

• 綜合盈餘： 預計2024/25年度的綜合盈餘為92.45億港元，而2025/26年度預計將增至超過154億港元。
• 現金結餘：
  • 2024/25年度年底預計約為658億港元。
  • 預計到2028/29年度將下降至約402億港元，主要原因是建築開支大幅增加。

宏福苑由房委會在1983年興建落成。今次火災後，如果另覓土地重建和宏福苑規模相若的屋苑，現在每個居屋建築成本平均為109萬港元，當有物料、人工費用上升，預120萬，2000個單位，總計24億。計及其它前期建築，公共地方、設施，重建費用總共大約30億。

以房委會近年盈利近100億甚至預計25/26財年超過150億下，要承擔30億是絕對有能力。而且房委會現在的現金結餘達到658億，但是投資收入已經超過20億，房委會不是商業機構，應該急人之所急，需人之所需，建設新屋苑給宏福苑的原居民。

當然最大的困難時土地和時間，如何在區內突然找到另一幅土地去重建是一個困難。重建需要幾年時間，這幾年業主需要繼續償還宏福苑的按揭，又同時需要租樓或者住臨時安置地方，變成雙倍支出，或者原本供滿樓退休的住戶根本沒有能力再去租樓。

這方面是否能提供足夠的協助，相信房委會或者其他部門也絕對有能力去做得好。

申請公屋各大方法 | 非長者個人申請20歲排到45歲都未夠分上車?

 【物業攻略：白居二 | 居屋類型 | 特色居屋 | 房協安置居屋 | 綠表、白表 | 申請公屋 | 公屋富戶政策 | 綠置居 | 按揭計算機 | 買樓 vs 租樓計算機】

截至2025年3月底，在過去12個月獲安排入住公屋的一般申請者平均輪候時間維持在5.3年。

公屋申請有分幾條隊，排最長、成日話由十八歲排到五十歲都未上車個條系非長者個人隊伍，需要儲夠分先可以入住公屋。另外，還有一般家庭以及四條優先配屋計劃賽道。

公屋申請者資格

無論使用哪一個方法申請，都需要符合下列資格

1. 年滿18歲
2. 現居於香港並擁有香港入境權 (不需要是香港永久居民)
3. 配屋時，申請內必須有至少一半成員在香港居住滿七年及所有成員仍在香港居住。18歲以下子女在以下情況一律視作已符合七年居港年期規定：不論在何處出生，只要父母其中一人居港滿七年；或在香港出生並已確立香港永久居民身份。
4. 已婚人士必須與配偶一同申請
5. 不能擁有私人物業(部分權益或者繼承了部分遺產也不可以)
6. 符合入息和資產資格

一般家庭

• 申請者與家庭成員的關係，及家庭成員之間的關係必須為夫婦、父母、子女、祖父母和孫、單身兄弟姊妹的關係。單身兄弟姊妹即從來沒有辦妥任何正式結婚手續或舊式婚禮、已離婚或喪偶的兄弟姊妹，單身兄弟姊妹若於公屋申請獲登記後結婚，不論其配偶是否已獲香港入境權，亦必須即時在公屋申請內刪除名字。
• 申請者如與子女╱孫一同申請，只可與一名已婚子女╱孫及該名子女╱孫的核心家庭註一同申請。
• 如申請內任何成員已懷孕滿16週或以上，該名未出生嬰兒可作一名家庭成員計算。

以下幾個優先配屋方法，通常會比一般家庭申請獲得較早處理

「家有初生」優先配屋計劃

• 有於2023年10月25日或以後出生而年滿一歲或以下的初生嬰兒的新公屋家庭申請
• 在申請中加入於2023年10月25日或以後出生而年滿一歲或以下的初生嬰兒的現有公屋家庭申請。

「高齡單身人士」優先配屋計劃

• 申請者必須年滿58歲，而在配屋時必須年滿60歲

「共享頤年」優先配屋計劃

• 兩位或以上的年滿58歲人士（包括非親屬關係的成員），若同意共住一個公屋單位，即可申請
• 申請內的所有人士必須年滿58歲，並在配屋時均年滿60歲

「天倫樂」優先配屋計劃 (選擇與長者同住一單位)

• 申請家庭最少有兩名成員，其中必須包括最少一名年長 (即60歲或以上) 的父親╱母親╱受供養親屬及最少一名年滿18歲的家庭成員，並願意共同居住
• 不論申請者是由年長父親╱母親╱受供養親屬還是另一名成年的家庭成員擔任，雙方均須於接受詳細資格審查面晤時簽署一份意願書，聲明較年輕的一方成員會照顧年長父親╱母親╱受供養親屬，並一同居住。若日後被發現違反此條款，則所獲配單位的有關租約會被終止

「天倫樂」優先配屋計劃 (選擇分別入住兩個就近的單位)

• 申請家庭必須為核心家庭，連同最少一名年長(即60歲或以上) 的父親╱母親╱受供養親屬，分別以兩份申請表，選擇位於市區以外同一區域內兩個就近的公屋單位。
• 在輪候調查期間，如年輕家庭的申請較先到達詳細資格審查階段，年長申請者可獲提前同時與年輕家庭一起接受詳細資格審查。雙方均須於詳細資格審查面晤時簽署一份意願書，聲明在獲配公屋單位後，年輕家庭會給予其年長父親╱母親╱受供養親屬適當的照顧。若日後被發現違反此條款，則獲配的所有單位的租約均會被終止。
• 但如年長申請者的申請較先到達詳細資格審查階段，年輕家庭申請者並不會獲得提前同時與年長申請者一起接受詳細資格審查。
• 凡參加此項計劃而符合資格的申請，會比一般家庭申請提早六個月獲得處理。

「配額及計分制」下非長者一人申請 (個人申請)

這個就是大家經常聽到排足20年都未上到車的方法。因為香港政府都是以家庭和長者優先，所以如果是一個成年人以個人身份去申請，優先次序就會排到最後，現是房委會採用「配額及計分制」去處理這類申請。計分制度下，累積分數愈高，便會愈早獲編配公屋單位
計分方法如下：

• 按其成功登記公屋申請時的年齡計算，18歲申請者將獲0分，19歲獲9分，20歲獲18分，每一歲加9分，如此類推，直至59歲獲369分
  為止。
• 申請者年屆45歲時，可獲一次性額外分數60分。
• 申請者如現居於公屋單位，包括房協轄下的出租單位，會被扣30分
• 申請者在登記申請後多等一個月可多得1分。

現時大約需要440分，代表如果你18歲開始申請，需要等31.6年，即49.6歲才可以入住。如果你本身和家人同住在公屋，要等多2.5年至52.1歲。截至2024年12月底「一般申請」共118,600宗，在2024年第四季，「一般申請」中共有約5000宗成功上樓；與此同時，在86,200宗「非長者一人申請」中，卻僅有440人獲配屋，上樓比率只有0.51%。

申請者及家庭入息計算方法

公屋申請人需要符合入息和資產資格

• 可以扣除5%強制繳交部分的僱員MPF
• 如同時受僱多於一份工作，所有工作及收入均需全部申報。
• 放取無薪假期而被扣減的薪金，不會獲得扣減計算。

入息定義

種類	計算方法	預備文件
固定收入人士	– 底薪: 簽署申請表╱聲明書日期前一個完整曆月 – 佣金及津貼: 半年平均數 – 年終花紅及雙糧: 12個月平均數 – 若僱員毋須繳付租金：以僱員每月平均總工作收入的10%作為每月收入計算； 若僱主收取低於巿值租金: 以僱員每月平均總工作收入的10%， 減去繳交給僱主的租金後，餘額作為每月收入計算。如屬負數，則計算為「0」。	– 僱員薪金證明書 – 稅務副本 – 強積金報告表
非固定收入人士	– 純利: 12個月平均數 – 薪金: 12個月平均數 – 股東分紅或酬金 – 公司給予私用開支	– 商業登記 – 稅務記錄副本 – 會計師財務報表
土地及物業收入	(租值或應課差餉租值作為租金 – 差餉、地租) x 80%	– 租約 – 差餉地租繳費書副本
退休金、長俸、綜援金	簽署申請表╱聲明書日期前一個完整曆月	- 文件副本
贍養費、撫恤金、親友資助	化作平均數計入	法庭判令副本
定存、股票、基金	利息╱股息：6個月平均數 保險紅利/利息/年金：12個月平均數	投資文件副本

資產定義

種類	計算準則	預備文件
土地及房產	物業估值	– 持有土地的文件副本 – 估值副本 – 按揭證明文件副本
車輛	車輛折舊後的剩餘價值	車輛登記文件副本 (底、面)
的士及小巴牌照	最新估值	– 牌照副本 – 按揭證明文件出租文件
投資	股票價格	文件副本
經營業務	攤分公司權益	– 商業登記副本 – 財務報告正本
存款、現金	實質金額	顯示姓名及戶口的月結單副本

2025-2026年的公屋入息及資產上限細節如下

每月入息不計算MPF強制性需要繳交部分

家庭人數	每月入息限額	資產淨值限額	若全部家庭成員年滿60歲 資產淨值限額
1	$13,090	$291,000	$582,000
2	$20,230	$394,000	$788,800
3	$25,100	$514,000	$1,028,800
4	$31,000	$600,000	$1,200,000
5	$38,650	$666,000	$1,320,000
6	$45,440	$721,000	$1,442,000
7	$49,930	$770,000	$1,540,000
8	$55,830	$805,000	$1,610,000
9	$61,570	$892,000	$1,784,000
10+	$67,180	$961,000	$1,922,000

非親屬關係之長者住戶入息及資產淨值限額

家庭人數	每月入息限額	資產淨值限額
2	$24,280	$788,000
3	$30,120	$1,028,000
4	$37,200	$1,200,000
5	$46,380	$1,332,000
6	$54,350	$1,442,000
7	$59,520	$1,540,000
8	$67,000	$1,610,000
9	$73,880	$1,784,000
10+	$80,620	$1,922,000

計算入息方法

申請表╱聲明書日期前一個曆月的 金額申報。如有領取綜援長期補助金，則以每月平均金額計算。

申請公屋流程

以上所列的申請資格載於隨申請表(HD300C)一同派發給申請者的公共租住房屋申請須知(HD274)內，申請表及申請須知可透過下列方法索取：

• 親身前往 各公共屋邨辦事處、 房屋署申請分組或 民政事務總署轄下各區諮詢服務中心免費索取
• 於 房委會及房屋署網站 下載 PDF檔案( HD300C 及 HD274)，或填寫電子表格後列印申請表

查詢編配進度

中國太平賠唔賠得起宏福苑損失？

宏福苑屋苑的屋苑綜合保險係由中國太平保險承保，網上有人分析中國太保要就以下三個項目賠錢

• 1. 財產全險(Property All Risks) - 賠款總上限港幣20億，保障大廈同公眾地方既意外損毁
• 2. 公眾責任保險（Public Liability) - 法例規定第三者保人身傷亡責任，每次事件賠款上限港幣1000萬，無限次事件
• 3. 第三者責任保人身傷亡同財物損毀 - 每次事件賠款上限港幣2000萬，無限次事件

第一個項目，接近2000個單位，每個單位平均攤分的公共範圍和屋殼點都超過100萬，點都爆20億。第二個同第三個項目可以可以講大火系同一個事件，所以總共都係賠3000萬。

中國太保去年單計保險收入有1110億收入，總盈利74億，前2年分別54億和43億，要賠20億就應該都仲承擔到。而且通常有買Re-insurance，都不會自己賠足。公司2025年半年財報顯示手上現金或現金存款銀行結存有420億，公司淨值(總資產-總負債)有1364億，股價計算市值有647億，就是要賠足20億甚至更多都應該可以承擔到，最緊要都係真係幫到有需要人士，同埋唔好拖幾年先賠到。

現在最麻煩可能系因為人為失誤，責任和賠償涉及承建商、工程公司、法團等多方，到時打官司又幾年，要賠償的又可能早就已經破產，受苦的得不到任何援助。

https://x-income.com/firemortgage/ 

宏福苑火災後：樓價歸零、按揭未完 業主恐陷債務黑洞

根據X-income網站分析，今次慘劇，宏福苑大廈結構嚴重損毀，應該都難以再住，物業價值隨時清零，銀行網上估價都顯示$0或者不適用(匯豐/恆生)。如果還有按揭的物業，理論上業主(或可能其繼承人)就算無左層樓都仲系差銀行錢。有買火險的，保險公司需要賠償給銀行，理論上用銀行按揭都要購買，同埋今次宏福苑有向中國太平購買「屋苑綜合保險」Master Policy ，前文講到中國太平保險要陪就應該沒有大問題，不過今次個情況和權責十分複雜，暫時未知如何計算，以及會不會不夠賠償。

因為中國太平個「屋苑綜合保險」Master Policy 大廈屋殼及公共地方部分上限是20億，扣除公共部分，再除1984個住戶數量，平均每個單位賠償不足100萬，但好多近年購入的業主剩餘的按揭金額遠超過100萬。

宏福苑過去20年(2005至今年)共有505宗成交(包括未補地價和已經補地價)，假設平均做20年按揭，開始平均按揭比率是70%，然後逐年遞減。這20年總計的剩餘按揭金額大約系6.89億港元，對各大銀行攤分來說就不會是一個大影響，當市佔最大銀行有3成，2億損失是可接受範圍。但對業主來說都是一個重大負擔。

若業主已經供滿樓，而本身有為單位購買保險，在火警中的損失，可以向保險公司申請索償，如果超出賠償額，就需要向工程承建商追討，視乎買了幾多工程保險(通常3000至6000萬)，不夠賠，工程公司也好大機會破產走路。不過上段已經講到，平均每個單位賠償可能不足100萬，宏福苑現在市價大約300萬一個單位(補地價)，範圍大約200萬至450萬，業主就一定有損失。

人命損失幾多錢都不能補償，不過如果單計金錢損失，最慘是一些前年剛買完樓做按揭，(2023年有一半成交價是400萬以上，如果做9成按揭是360萬)，然後突然間要繳交16至18萬維修費，選了一個最貴但完全不安全的方案，現在家園緊毀、所有財產歸零，Master Policy肯定不夠賠，還要承受大量人命損失的痛。

宏福苑近20年成交及估計剩餘按揭金額

	買賣宗數	買賣金額(萬)	剩餘平均按揭水平	剩餘按揭金額(萬)
2005年	10	905	3%	23.53
2006年	18	1,621.10	7%	113.48
2007年	27	2,656.30	11%	300.16
2008年	22	2,848.10	16%	441.46
2009年	17	2,260.60	20%	443.08
2010年	26	4,207.40	24%	992.95
2011年	30	5,501.10	28%	1,512.80
2012年	25	5,156.40	31%	1,613.95
2013年	18	4,373.00	35%	1,530.55
2014年	30	8,163.80	39%	3,151.23
2015年	25	8,266.80	42%	3,480.32
2016年	22	7,256.50	46%	3,301.71
2017年	23	7,591.80	49%	3,704.80
2018年	16	7,503.80	52%	3,901.98
2019年	18	7,963.20	55%	4,387.72
2020年	22	9,037.80	58%	5,250.96
2021年	51	20,101.10	61%	12,261.67
2022年	26	10,140.80	64%	6,469.83
2023年	27	8,862.50	67%	5,893.55
2024年	44	12,190.20	69%	8,411.24
2025年	8	2,408.30	70%	1,685.81
總計	505	139,015.60 (13.9億)	50%	68,872.77 (6.89億)

金管局和銀行公今日就呼籲業界若有受影響人士因目前狀況而需要銀行酌情處理，希望銀行盡量提供靈活支援，包括協助相關人士提取流動資金、優先及加快補辦銀行文件、提供延遲還款寬限及豁免罰息和手續費等。中銀香港也有表示因應受影響樓宇按揭、私人貸款及信用卡客戶的個別情況，本行將酌情處理其貸款，如提供延遲還款寬限期、豁免罰息和手續費。

香港保險業聯會已經特別設立查詢服務，有需要人士可以聯絡

電話：28619367 / 電郵：Support@hkfi.org.hk

天璽天近3月錄得33宗短炒賺錢個案🤑 係樓市反彈📈定只是新地舊年開錯價？

現正發售的天璽‧天二期折實平均呎價25,280元，比去年開售的一期首張價單$19,668 大幅加價28.5%，究竟是新地舊年開價太低還是樓市真正反彈？

市場人士透露，受惠 天璽‧天一期 近月錄得33宗短炒賺錢個案以及天璽‧天二期 開價進取影響，啟德半新盤 OASIS KAI TAK  在連續錄得17宗蝕養個案後，近日再度錄得賺錢成交個案。

Oasis Kai Tak 5座低層單位，實用面積509平方呎，剛以1,000萬元成交，折合實呎19,646元，呎價貼近2萬元關口。

啟德區「緊廚」兩房間隔比較少見，市場放盤量少，因此成交價相對較高。原業主在2017年新盤開售時以983.8萬元購入，持貨約7年，帳面賺約16.2萬元，升幅約1.6%，為OASIS KAI TAK 14個月來第一宗錄得利潤的交易。

OASIS KAI TAK 過去17宗成交全屬虧損個案，虧損介乎6%至32%，當中有8宗虧損逾20%。上一次錄得賺錢成交須追溯至2024年9月，當時3座高層D室的兩房單位，實用494平方呎，以984萬元沽出，較2017年購入價944萬元帳面獲利40萬元，原業主賺約4.3%。

區內另一半新盤嘉峯匯亦見近期高位成交，低層B室兩房單位，實用509平方呎，近日以1,025萬元易手，折合呎價約19,750元，尺價貼近2萬，惟原業主在2021年以1,203萬元買入，持貨約4年半，帳面依然蝕約178萬元，跌幅約14.8%。

2025年9月至11月期間，天璽‧天一期 錄得34宗二手成交，全部持貨少於1年，當中33宗賺錢，平均賺10.8%，平均利潤130萬港元。

以金額計算最高盈利成交為1期6座高層B室，以2,000萬買入，2,420萬賣出，賺420萬，升21%。以百分比計算，盈利最高為1期3座低層一個2房單位，實用面積559尺，1262萬買入，1580萬賣出，賺315萬，升幅25%。

樓價由6月低位至今反彈約5%，而作為啟德站唯一一個可以直逹的新盤，天璽天去年開售首張價單均價$19,668，只比同區三至五年半新盤高大約5%，的確可能是賣便了，而且當年投地時，地價已經超過1.8萬/尺。

轉按同加按點揀好? Top Up Loan 同 EQL (Equity Loan)有什麼分別？

 【物業攻略：白居二 | 居屋類型 | 特色居屋 | 房協安置居屋 | 綠表、白表 | 公屋富戶政策 | 綠置居 | 按揭計算機 | 買樓 vs 租樓計算機】

如果想將層樓加按套現，通常有3個做法。很多人識分加按和轉按，但未必識分就算同一間銀行申請，都有分 Top Up Loan 和 Equity Loan ，究竟應該如何選擇？

方法1：原有銀行加按 - Top Up Loan

第一個做法是直接在原有的銀行加按 Top Up Loan，將還剩的本金加上想借的加按金額，組成新按揭戶口，不過如果未2年/3年的罰息期，又可能會被罰息，而且銀行給的按揭回贈只會應用在加按的部分上。

方法2：原有銀行額外借 Equity Loan

Equity Loan (EQL)：保留原有的樓宇按揭不變，新開一個新的按揭戶口，變成一套物業有兩個按揭戶口，如果還款超過6個月可以嘗試，申請加按。好處是如果你是早幾年借按揭的，按揭利率應該比現時新造按揭低，例如早5年早的按揭封頂利率是2.75%，現在是3.375%，用這個方法，舊有按揭部分可以原用舊的利率，只有加借部分用薪的利率。同樣地，銀行給的按揭回贈只會應用在加按的部分上。

方法3：轉按至另一家銀行

如果想賺盡整個按揭金額回贈，就要做轉按 Re-financing，將這個按揭轉去另一家銀行，手續就會多一點，而且需要找律師，大概要給$5,000到$6,000的費用，另外需要留意是否過了罰息期。

以及留意轉按後的新按揭利率和原本的按揭利率相差多少，如果原本的按揭利率是2.75%，現是新造的按揭封頂利率是3.25%，就算轉按有回贈，都未必可以填補利息上升的損失。

還要留意不同銀行對物業有不同估值，在樓價下行的階段，如果物業的估價大幅下跌，有機會新按揭可以借的錢比原本還要少，相關按揭成數可以參考【香港按揭全攻略】這篇文章

3個轉按和加按方法的優點和缺點比較

例子：1000萬物業，在銀行A餘下500萬按揭，想套現多200萬

	加按 (Top-up)	加按 (Equity Loan)	轉按 Re-financing
貸款計劃	用一間銀行一個新的700萬按揭	保留原本的500萬按揭 + 一個200萬的新按揭	一個新的700萬按揭
罰息	需要(如果在罰息期內)	✔️ 不需要	需要(如果在罰息期內)
按揭利率	新造按揭利率	✔️ 原按揭500萬-舊利率; 新按揭200萬-新利率	新造按揭利率
回贈	只有加按200萬該部分	只有加按200萬該部分	✔️ 全個按揭金額700萬
律師費	✔️ 不用	✔️ 不用	需要 $5000 - $6000

申請加按手續流程

1. 查詢物業估值：向銀行或地產經紀查詢現時市場估價，作為加按參考。
2. 提出加按申請：向原銀行遞交文件（身分證明、收入證明、樓契副本等）。
3. 估價及貸款審批：銀行會委託估價師評估物業價值，並審批可加貸的金額。
4. 簽署新按揭文件：批核後，銀行會安排律師處理文件，修訂按揭合約。
5. 資金發放：手續完成後，銀行將加貸的款項以支票或轉帳形式發出。

轉按手續流程

1. 比較銀行優惠：向多家銀行或按揭中介查詢最新利率、現金回贈、罰息期等資料。
2. 申請新按揭：向新銀行提交申請表、收入證明、物業文件（如樓契副本）等。
3. 物業估價：新銀行會安排估價師評估物業市值，以決定可貸金額。
4. 銀行審批：根據你的收入、信貸紀錄及物業估價批核貸款。
5. 律師處理法律文件：由律師替你辦理轉讓、註銷舊按揭、登記新按揭等文件。
6. 律師會與新舊銀行聯絡，確保資金交接無誤。
7. 完成轉按及資金交收：新銀行貸款發放，用以清償舊銀行的欠款，並正式登記新按揭。

【物業攻略：白居二 | 居屋類型 | 特色居屋 | 房協安置居屋 | 綠表、白表 | 公屋富戶政策 | 綠置居 | 按揭計算機 | 買樓 vs 租樓計算機】

《UBS 2025全球房地產泡沫指數：香港樓市大跌30%後重回安全水平》

 《UBS Global Real Estate Bubble Index 2025》指出 香港住宅市場（Hong Kong） 在2021年至2025年大跌30%後，即使平均樓價除平均年收入依然排世界第一水平，物業泡沫風險4年內已經由最高級跌至最低級的低水平，在環球市場來說非常安全。

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🇭🇰 香港房地產市場分析（2025 年版）

🔹 基本指標

指標	數值	年變化	評註
泡沫風險指數（Bubble Risk Score）	0.44	▼ −0.36（較 2024 年下降）	屬於「低風險」區間，為過去十年最低水平之一
通膨調整後房價變化（YoY）	−7.9 % (近年高點後下跌)	五年累計 −2.2 %	房價大幅回調後逐漸企穩
通膨調整後租金變化（YoY）	−0.2 %	五年 −1.2 %	近期租金開始上升
房價對收入比（Price‑to‑Income）	約 14 倍	——	仍屬全球最高之一，可負擔性極度緊張
房價對租金比（Price‑to‑Rent）	約 30 倍	▼ 下降	反映投資回報率偏低，但修正後更貼近基本面
分類	🟢 低泡沫風險	——	市場風險顯著下降

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🧭 市場現況與動因

1️⃣ 房價修正已近尾聲

• 自 2021 高峰起，房價累計下跌 約 28–30 %。
• 經過連續三年調整後，整體市場供需趨於平衡； 2025 年中價屋指數維持橫行，反映賣方與買方觀望情緒。
• UBS 評估：泡沫風險自 2022 後逐季下降，現處於低風險區。

2️⃣ 利率與政策效果

• 自 2024 年底起，香港金管局跟隨美元體系小幅降息，帶動按揭利率滑落。
• 政府放寬購房印花稅與外地買家限制，促進自用需求。
• 此外，「印花稅冷卻措施」退場後，二手市場交易量顯著回升。

3️⃣ 租金逆勢上升

• 企業恢復「回辦公」政策與 AI 、金融業招聘復甦，使中高階租屋需求強勁。
• 回流租戶與新移民推升市中心租金約 5–8 %。
• 雖然租金上升改善投報率，但可負擔性仍低。

4️⃣ 外資與投資買盤

• 外資投資者（特別是中國內地與東南亞買家）回流有限。
• 政府希望透過增加土地供應和公屋建設，降低房市過熱風險。
• 豪宅區（山頂、南區）成交恢復，但整體投資市場仍偏保守。

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💡 結構性因素

要素	市場影響
高密度城市結構與土地供應有限	長期支撐房價底部，供需失衡仍在
通縮壓力漸退	改善消費者信心與購屋預期
長工時高壓經濟	住房支出佔收入比持高不下
人口變化	出口移民與新移民相抵，淨人口略降但穩定
政策傾向穩定房價	政府不願再出現劇烈價格波動

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📊 趨勢圖表解讀

• 2020–2022：疫情與高利率導致房價下挫。
• 2023–2024：下跌趨勢放緩，泡沫風險降至中低。
• 2025：指數 0.44，首次落入「低風險」區間。
• 未來：若利率續降與外資回補，香港可能進入溫和復甦階段。

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🔮 未來展望（2025–2026）

面向	預期走勢	說明
房價	橫行至小幅上升 (0–3 %)	受惠於寬鬆信貸與低估值基期
租金	持續上升 (3–5 %)	AI 與金融業復甦，租屋市場緊俏
利率	緩降趨勢	與美元利率同步調整，有助改善購屋需求
政策風險	低	政府轉向「穩市」導向
整體結論	🟢 穩定、低泡沫風險市場	經歷多年調整後進入健康循環階段

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📌 重點結論整理

✅ 泡沫風險：從 2022 年的「中高風險」降至 2025 的「低風險」；市場明顯去杠桿化。

✅ 可負擔性仍差但改善中：房價對收入比 14 倍，仍居全球前列，但利率下降改善月供負擔。

✅ 潛在上行因素：利率下降、放寬政策、外資重新進場。

✅ 潛在下行風險：全球經濟放緩或美國利率反彈將再度壓抑需求。

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🌎 全球概況

• 整體趨勢：2024–2025年間全球房市普遍降溫。雖然通膨趨緩、利率下降，但貸款成本仍然高於疫情前水準一倍。
• 整體泡沫風險：持續第三年下降，平均泡沫程度減弱。
• 高風險城市：邁阿密、東京、蘇黎世居冠。
• 低風險城市：倫敦、巴黎、米蘭、聖保羅等。
• 市場走勢：美洲市場普遍停滯或回檔，歐洲平穩，部分亞洲城市（特別東京與杜拜）續漲。

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🇺🇸 北美洲地區

城市	風險級別	重點分析
邁阿密 (Miami)	🔴 高泡沫風險 (1.73)	價格居高不下，年漲1.9%。房價與租金再度脫鉤，超過2006年泡沫期水準。保險費、維修及利率上升導致拋售壓力。短期價格可能微跌但難出現崩盤。
洛杉磯 (Los Angeles)	🟠 升高風險 (1.11)	嚴格租屋法與稅制打擊投資收益，投資人拋售。人口減少、價格偏高。若利率不降，房價恐續跌。
舊金山 (San Francisco)	🟢 低風險 (0.28)	租金回升但屋價停滯。科技業復甦帶動需求，但投資活動仍受限。
紐約 (New York)	🟢 低風險 (0.26)	豪宅需求強勁，中端市場持平。租金增長快於房價。
多倫多 (Toronto)	🟡 中等風險 (0.80)	房價自高點下跌7.5%，貸款壓力重。外資禁令與供應緊縮並存。短期市場疲弱。
溫哥華 (Vancouver)	🟡 中等風險 (0.76)	五年回跌後略有回升1%。過多的租金與投資稅制壓抑市場活力。
聖保羅 (São Paulo)	🟢 低風險、最低 (−0.10)	通膨控制得當但利率高，市場穩定。租金報酬相對佳。

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🇪🇺 歐洲地區

城市	風險級別	重點分析
蘇黎世 (Zurich)	🔴 高風險 (1.55)	瑞士央行回歸零利率刺激需求。房價十年漲60%，租金/收入遠落後。價格續漲但報酬率偏低。
日內瓦 (Geneva)	🟠 升高風險 (1.05)	房價、租金雙升，供應不足，泡沫風險偏高。
法蘭克福 (Frankfurt)	🟡 中等風險 (0.76)	近年下跌20%，泡沫風險由高轉中。供應減少將支持價格。
慕尼黑 (Munich)	🟡 中等風險 (0.64)	房價小漲1.4%，受限於高利率。基本面穩健。
阿姆斯特丹 (Amsterdam)	🟠 升高風險 (1.06)	供應少、收入高支撐價格。中期穩定。
倫敦 (London)	🟢 低風險 (0.34)	房價比2016高峰低20%。稅制及外資限制降低需求。中期可望受降息提振。
巴黎 (Paris)	🟢 低風險 (0.25)	房價穩定，距2020高點下跌約25%。節能法規改變市場結構。
馬德里 (Madrid)	🟡 中等風險 (0.77)	年漲14%，居全球前列。結束黃金簽證後成長或放緩。
米蘭 (Milan)	🟢 低風險 (0.01)	房價小幅回落但基礎良好。奧運前基礎建設帶來支撐。

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🇸🇬 亞洲與中東地區

城市	風險級別	重點分析
東京 (Tokyo)	🔴 高風險 (1.59)	房價5年漲35%，泡沫風險高但有放緩跡象。外資買盤強勁，日圓疲軟吸引投資。女性勞動參與率提升助購屋力。
杜拜 (Dubai)	🟠 升高風險 (1.09)	五年漲50%，房價回到2014峰值。外籍人口激增，經濟強勁但波動高。供應快速上升可能壓抑後勢。
新加坡 (Singapore)	🟡 中等風險 (0.55)	控制外資與投機購屋，房價緩升。穩定但不具大漲空間。
香港 (Hong Kong)	🟢 低風險 (0.44)	自2021高點下跌近30%，價格觸底後穩定。貸款放寬後可望小幅回升。
悉尼 (Sydney)	🟡 中等風險 (0.80)	價格漲10–15%，主要由外資和供應不足推動。仍面臨可負擔性問題。

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📊 綜合結論

風險等級	城市	整體趨勢
🔴 高泡沫風險	邁阿密、東京、蘇黎世	價格遠超租金與收入增速，高度估值且易受利率衝擊
🟠 升高風險	洛杉磯、杜拜、阿姆斯特丹、日內瓦	投資買氣仍強，受限供應支撐短期，但估值偏貴
🟡 中等風險	多倫多、悉尼、馬德里、法蘭克福、溫哥華、慕尼黑、新加坡	市場已部分消化過熱因素，隨政策與利率變化調整
🟢 低風險或低估值	倫敦、巴黎、米蘭、香港、紐約、舊金山、聖保羅	房價相對合理，仍面臨可負擔性問題但泡沫可能性低

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🧭 未來展望（2025–2026）

• 利率下行趨勢：預期各央行於2026前逐步降息，提升房市投資吸引力。
• 通膨與債務風險：若進入「金融抑制」與高通膨環境，實體資產（如房地產）將再度獲得支撐
• 人口與勞動：高齡化與移民流動會重塑城市需求；東京、杜拜、邁阿密等將受益於海外移民。

短炒熱潮再起！2025年前三季炒樓個案飆升1.72倍，四分三人沒有輸錢

2025年首三季香港住宅短炒全覽（持貨期≤1年）

最多炒家獲利的屋苑是位於元朗南部的尚柏，發展商為麗新，在2024年9月開始出售，一年內19宗成交竟然有15宗賺錢。當時盛傳發展商麗新財困，可能急需現金，而用較低價錢出售，折實平均呎價只有$9,278，全部均為細單位，包括40伙一房和10伙兩房單位，實用面積介乎265至488方呎，折實$242.91萬至$460.32萬，折實呎價介乎$8,614至$10,663，首批全數40伙一房單位折實售價低於$300萬。

較去年同期增長172%（2.72倍）；賬面獲利比率由40.7%升至66.2%。62%為400萬以下物業（$100印花稅）。

時間：2025年Q1–Q3 vs 2024年同期定義：持貨期≤1年 = 短炒幣種：港元

關鍵指標

短炒宗數

467 宗

2024年同期：172 宗（+172%｜2.72 倍）

賬面獲利比率

66.2%

2024：40.7%

1年內獲利＞20%

15.0%

約 70 宗

400萬以下佔比

62%

約 289 宗（$100 印花稅）

幅度分布（共467宗）

獲利平手蝕讓

獲利 ＞20%

70宗

獲利 ＞10%–20%

94宗

獲利 ＞0%–10%

145宗

平手 0%

40宗

蝕讓 ＞0%–10%

76宗

蝕讓 ＞10%–20%

29宗

蝕讓 ＞20%

13宗

400萬以下短炒占比（甜甜圈）

400萬以下（289宗｜61.9%）400萬以上（178宗｜38.1%）

獲利/平手/蝕讓比例（環形圖）

獲利平手蝕讓

重點地區：宗數 vs 獲利率（雙軸條）

屯門（54宗｜83.3%）

83.3%

元朗（65宗｜64.6%）

64.6%

北角（22宗｜72.7%）

72.7%

油麻地/旺角/太子/大角咀（26宗｜65.4%）

65.4%

長沙灣/深水埗（29宗｜48.3%）

48.3%

宗數（相對長條）右側百分比：獲利率

賬面獲利率最高地區

屯門

54宗｜45宗獲利

83.3%

上水／粉嶺／古洞

15宗｜12宗獲利

80.0%

荃灣

16宗｜12宗獲利

75.0%

大埔

16宗｜12宗獲利

75.0%

最受短炒追捧屋苑

尚柏

19宗｜獲利 15宗

78.9%

天璽・天

10宗｜獲利 9宗

90.0%

金獅花園

7宗｜獲利 5宗

71.4%

美孚新邨

6宗｜獲利 6宗

100%

NOVO LAND

5宗｜獲利 5宗

100%

日出康城

5宗｜獲利 3宗

60.0%

荃灣中心

4宗｜獲利 4宗

100%

沙田第一城

4宗｜獲利 3宗

75.0%

最觸目三宗交易

九龍站 天璽・月鑽璽 高層A

+31.3% ｜ +$1,250萬

2024/02 買 $4,000萬 → 7個月 → 2024/09 賣 $5,250萬

日出康城 MALIBU 2B 高層E

+28.6% ｜ +$140萬

2024/04 買 $490萬 → 4個月 → 2024/08 賣 $630萬

屯門市廣場 3座 中層B

+15.2% ｜ +$52萬

2024/04 買 $343萬 → 4個月 → 2024/08 賣 $393萬

備註與來源

– 數據口徑：以「持貨期≤1年」定義為短炒個案。
– 期間：2025年首三季，與2024年同期對比。
– 金額單位：港元；獲利/蝕讓為賬面變動，未計佣金、律師費、按揭提早贖回罰息等。

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