短炒熱潮再起！2025年前三季炒樓個案飆升1.72倍，四分三人沒有輸錢

2025年首三季香港住宅短炒全覽（持貨期≤1年）

最多炒家獲利的屋苑是位於元朗南部的尚柏，發展商為麗新，在2024年9月開始出售，一年內19宗成交竟然有15宗賺錢。當時盛傳發展商麗新財困，可能急需現金，而用較低價錢出售，折實平均呎價只有$9,278，全部均為細單位，包括40伙一房和10伙兩房單位，實用面積介乎265至488方呎，折實$242.91萬至$460.32萬，折實呎價介乎$8,614至$10,663，首批全數40伙一房單位折實售價低於$300萬。

較去年同期增長172%（2.72倍）；賬面獲利比率由40.7%升至66.2%。62%為400萬以下物業（$100印花稅）。

時間：2025年Q1–Q3 vs 2024年同期定義：持貨期≤1年 = 短炒幣種：港元

關鍵指標

短炒宗數

467 宗

2024年同期：172 宗（+172%｜2.72 倍）

賬面獲利比率

66.2%

2024：40.7%

1年內獲利＞20%

15.0%

約 70 宗

400萬以下佔比

62%

約 289 宗（$100 印花稅）

幅度分布（共467宗）

獲利平手蝕讓

獲利 ＞20%

70宗

獲利 ＞10%–20%

94宗

獲利 ＞0%–10%

145宗

平手 0%

40宗

蝕讓 ＞0%–10%

76宗

蝕讓 ＞10%–20%

29宗

蝕讓 ＞20%

13宗

400萬以下短炒占比（甜甜圈）

400萬以下（289宗｜61.9%）400萬以上（178宗｜38.1%）

獲利/平手/蝕讓比例（環形圖）

獲利平手蝕讓

重點地區：宗數 vs 獲利率（雙軸條）

屯門（54宗｜83.3%）

83.3%

元朗（65宗｜64.6%）

64.6%

北角（22宗｜72.7%）

72.7%

油麻地/旺角/太子/大角咀（26宗｜65.4%）

65.4%

長沙灣/深水埗（29宗｜48.3%）

48.3%

宗數（相對長條）右側百分比：獲利率

賬面獲利率最高地區

屯門

54宗｜45宗獲利

83.3%

上水／粉嶺／古洞

15宗｜12宗獲利

80.0%

荃灣

16宗｜12宗獲利

75.0%

大埔

16宗｜12宗獲利

75.0%

最受短炒追捧屋苑

尚柏

19宗｜獲利 15宗

78.9%

天璽・天

10宗｜獲利 9宗

90.0%

金獅花園

7宗｜獲利 5宗

71.4%

美孚新邨

6宗｜獲利 6宗

100%

NOVO LAND

5宗｜獲利 5宗

100%

日出康城

5宗｜獲利 3宗

60.0%

荃灣中心

4宗｜獲利 4宗

100%

沙田第一城

4宗｜獲利 3宗

75.0%

最觸目三宗交易

九龍站 天璽・月鑽璽 高層A

+31.3% ｜ +$1,250萬

2024/02 買 $4,000萬 → 7個月 → 2024/09 賣 $5,250萬

日出康城 MALIBU 2B 高層E

+28.6% ｜ +$140萬

2024/04 買 $490萬 → 4個月 → 2024/08 賣 $630萬

屯門市廣場 3座 中層B

+15.2% ｜ +$52萬

2024/04 買 $343萬 → 4個月 → 2024/08 賣 $393萬

備註與來源

– 數據口徑：以「持貨期≤1年」定義為短炒個案。
– 期間：2025年首三季，與2024年同期對比。
– 金額單位：港元；獲利/蝕讓為賬面變動，未計佣金、律師費、按揭提早贖回罰息等。

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IVA vs DRP

 如果手頭上有好多卡數，每月好多債要還，可以有什麼選擇？

嚴重程度低

不計算按揭欠款金額，私人貸款、信用卡等非抵押貸款的總欠債額少於月薪的10倍

解決辦法

1. 有三、四間銀行的信用卡是可以用FPS的方法免利息套現出來，合共可以有二十幾萬的免息流動資金，詳情操作可以參考此文
2. 如果是短期一至三個月資金需要的，可以選擇遲交管理費、或者一些政府公用服務費用，例如水電煤、差餉等費用，通常都不會收取利息或之後收取很少的逾期繳交服務費
3. 如果有樓收租的，可以向租客提供少少折扣換取提早一、兩個星期收到租金，例如我試過1.6萬租金，如果早一個星期比，就可以便$200，聽起來很少，其實年度化之後都等於70%回報率。
4. 私人貸款，只要你的按揭和所有貸款連信用卡每月供款少於70%，就可以申請銀行或者一線財務公司的私人貸款，只要信貸記錄正常，年利率一般都不會超過10%。
   
   

不應該考慮的方法

只還信用卡的Min Pay，詳情可以考慮【遲交$100 兩天竟要補交$1637！信用卡財務費用Finance Charge的陷阱!】

嚴重程度中

不計算按揭欠款金額，總欠債額達到月薪的10倍至20倍

解決辦法

1. 如果你本身的按揭和所有貸款的每月供款已經超過70%，就好難再問銀行借私人分期貸款，但可以申請結餘轉戶，將一些高利息的貸款和信用卡欠款轉移比該銀行，然後由他們用一個較低的利率幫你清還，銀行會直接過數比舊欠款銀行，如果之後有貸款額度剩，可以套現現金出來。
   
   
2. 如果有儲蓄保險、年金等，考慮提早出售套現，雖然折讓，但總比全輸好

不應該考慮的方法

向財務公司借業主私人貸款，利息高之餘隨時層樓都無埋

嚴重程度高

不計算按揭欠款金額，總欠債額超過月薪20倍

解決辦法

1. 不計算按揭部分，當你的非抵押貸款金額已經超過你入息的21倍，就很難再找到銀行借私人貸款。當去到24倍以上，就好難就揾到一、二線財務公司借錢比你。不過又未至於要馬上要去破產，仲有幾個方法可以考慮，第一步可以先考慮DRP 債務舒緩。
   
   DRP 可視作債務重組（IVA）的「簡化版本」，它不需要透過法庭申請，而是直接由欠債人主動與債權人商量新的還款方案，例如減少利息、延長還款期，甚至嘗試減免部分本金。若雙方能達成共識，便可重新訂立更符合欠債人能力的償還計劃。由於不涉及法庭程序，申請債務舒緩（DRP）往往比IVA更快，成本亦較低。
   
   超過一個債權人的，也可以選擇 IDRP 牽頭式債務舒緩計劃，欠債人只需要與最大債權人傾好還款方案，當取得其他債權人同意此方案後，最大債權人便會統一欠債人之所有欠款，之後欠債人只需跟據議案上的還款方法，定息定額分期攤還款項予最大債權人，全程不需與其他債權人個別談判，手續相對簡單。
   
2. 提早領取 MPF戶口的結餘，通常需要收取15%至20%中間人費用，而且牽涉宣誓，需要留意法律風險，通常退休前只可以使用一次。

非常嚴重

1. 如果手上有多項不同類型的債項，並且想攤分超過5年以上來還，就需要考慮債務重組（IVA），比起破產，不會影響個人聲譽、工作，保留專業資格，沒有日常開支等外出旅遊限制。只要取得75%債權人以上同意，所以欠債都會統一至相同利率，通常可以大幅降低至10%以下，甚至乎比起銀行提供的結餘轉戶 (Debt Consolidation) 還要低
   
2. 在債務重組之後，基本上是不可以再申請借貸和有信用卡的，所以真的需要錢而又有能力清還，就只可以借記錄不會上載至TU留有記錄的財務公司，不過要留意，行到這一步，還有沒有番身的機會，因為這類公司通常都收取法律容許最高的48%年利率，如果一年半載來未能清還都有困難。

IVA和DRP的不同

	債務重組（IVA）	債務舒緩（DRP）
申請時間	3至4個月	1.5至2個月
費用	3萬至8萬 申請費、律師費、會計師費	1萬至3萬 申請費
經法庭申請	需要	不需要
債權人數目	3個或以上 (銀行和大部份財務機構受理)	1個或以上 (除銀行和大型一線財務公司外，通常不受理)
如何獲得通過	欠債人與個別債權人達成新還款安排，之後欠債人直接還錢	由代名人統一談判，之後統一歸還不同類型欠債
最長還款年期	8年	5年
利率	5%至12%	稍為高於IVA
保留信用卡/新借貸	不能	可以
保留專業牌照	可以	可以
自由出境	可以	可以
列入公開名單	列入破產署的特備名冊，有法庭記錄	不會，沒有法庭記錄

債權人得知我辦理DRP債務舒緩計劃，會停止追數嗎?

參與DRP債務舒緩計劃的銀行和財務公司，一般會停止追數，沒參與的財務機構便極大機構反而加速追數。此因並非所有銀行和財務公司都接受DRP 債務舒緩計劃，基本上一些以放債人 (money lender)名義借錢的財務公司，都不會接受，如果你向這類放債人傾談減息舒緩方案，他們便會向你追數。

破產帶來甚麼影響？

• 破產人需禁止奢侈生活習慣，例如外出旅遊、除非能證明費用是他人支付， 而且離境需向破產官交代行程並得到同意；搭的士雖然不是硬性規定，但破產人亦需定期向破產官解釋開支細節
• 破產人不能出任大部分需要專業牌照的職業包括會計師、律師、地產代理與保險經紀等，相關牌照可能被吊銷，待破產令完結後才可再申請
• 工作收到影響，特別是公務員、教師、大公司或跨國公司員工
• 破產人不可買居屋、私人物業及基金
• 破產人不可為破產前已簽訂的人壽或儲蓄保險保單供款
• 破產紀錄會於個人信貸報告的「公眾紀錄」永久保存，公眾可向法庭查詢個人破產紀錄，對開銀行戶口、樓宇按揭或申請借貸亦會造成影響

IVA 會留下記錄嗎？

IVA雖然不會留下破產紀錄，但申請IVA亦會被列入破產署的特備名冊內，可供查看，從事金融業或紀律部隊等人士申請IVA，上司可能會收到通知，有機會影響工作。