香港租金回報率過去2年升近50% 預示樓價會持續反彈？

租金回報率

類型	實用面積	實用面積
A	<40平方米	<430尺
B	40至69.9平方米	430尺至752尺
C	70至99.9平方米	753尺至1075尺
D	100至159.9平方米	1076尺至1720尺
E	>160平方米或以上	>1721尺

細單位最新回報率已經上升至3.6%以上，主要原因是樓價由2021年中的高位下跌27%，但好多人在不買樓下去租樓，導致單位租金在過去兩年上升大約15%，此消彼長下租金回報率由2022年中開始急升，E類單位由2.3%上升至最高的3.7%。

另一原因是2022年至2023年美國快速加息近5%後，連定期存款或者貨幣基金等接近無風險產品都有4%以上的回報，導致購入物業收租變得更加不吸引，加上供樓負擔增加，令物業價格跌幅加快。

有些屋苑更加升至4.5%以上，例如九龍灣得寶花園4.94%、西環嘉輝花園4.74%、荃灣荃威花園4.73%、紅磡黃埔新村4.73%、沙田河畔花園4.63%、九龍灣淘大花園4.42%。

如果比較傳統十大屋苑過去2年表現，例如黃埔花園由2.81%升至4.12%，升幅接近一半。當然A類細單位升幅是比較多，面積越大的單位升幅越少，例如D類和E類 1000尺以上的單位平均回報率兩年間由2%升至2.4%，升幅只有20%。

租金回報率 = 租金收入 / 物業價格

現在新樓按揭利率為3.5%，比起高峰期減低了0.625%，隨著息率下跌，定期存款以致其他投資產品的回報率也跟隨下跌，物業市場也不例外，市場對物業的租金回報率要求減低，按照上述 Formula，代表租金將會下跌或/和物業價格將會上升。目前市場的租金升勢雖然減慢，但未見有下調空間，所以理論上中細單位的物業價格是有回升的空間。