香港租金回報率過去2年升近50% 預示樓價會持續反彈？

租金回報率

類型	實用面積	實用面積
A	<40平方米	<430尺
B	40至69.9平方米	430尺至752尺
C	70至99.9平方米	753尺至1075尺
D	100至159.9平方米	1076尺至1720尺
E	>160平方米或以上	>1721尺

細單位最新回報率已經上升至3.6%以上，主要原因是樓價由2021年中的高位下跌27%，但好多人在不買樓下去租樓，導致單位租金在過去兩年上升大約15%，此消彼長下租金回報率由2022年中開始急升，E類單位由2.3%上升至最高的3.7%。

另一原因是2022年至2023年美國快速加息近5%後，連定期存款或者貨幣基金等接近無風險產品都有4%以上的回報，導致購入物業收租變得更加不吸引，加上供樓負擔增加，令物業價格跌幅加快。

有些屋苑更加升至4.5%以上，例如九龍灣得寶花園4.94%、西環嘉輝花園4.74%、荃灣荃威花園4.73%、紅磡黃埔新村4.73%、沙田河畔花園4.63%、九龍灣淘大花園4.42%。

如果比較傳統十大屋苑過去2年表現，例如黃埔花園由2.81%升至4.12%，升幅接近一半。當然A類細單位升幅是比較多，面積越大的單位升幅越少，例如D類和E類 1000尺以上的單位平均回報率兩年間由2%升至2.4%，升幅只有20%。

租金回報率 = 租金收入 / 物業價格

現在新樓按揭利率為3.5%，比起高峰期減低了0.625%，隨著息率下跌，定期存款以致其他投資產品的回報率也跟隨下跌，物業市場也不例外，市場對物業的租金回報率要求減低，按照上述 Formula，代表租金將會下跌或/和物業價格將會上升。目前市場的租金升勢雖然減慢，但未見有下調空間，所以理論上中細單位的物業價格是有回升的空間。

先問自己15個問題 減少衝動無聊消費

 如果想認真儲錢買首期買樓，平時消費時可以先問自己15個問題，減少衝動購物

一、需求評估
1. 我真的需要這個東西嗎？
   區分「需要」與「想要」，避免為一時慾望買單。
2. 「如果現在不買，會對生活造成影響嗎？」例如被朋友銷售一些虛無的保險或者投資產品時。若答案是否定的，可能是非必要消費。
3. 「我已經有類似物品了嗎？」 檢查現有物品是否可替代，避免重複購買。

二、替代方案
4. 「能不能借用、租用或買二手？」
減少購買新品，看看二手網Carousell等。例如平時去咖啡店買咖啡可能$50一杯，可能辦公室都可以免費沖，或者便利店買罐裝都可以節省一大部份。
5. 「是否能用現有的東西改造/修復？」
延長物品壽命，避免浪費。例如，電話爆Mon去深水埗千零元整完可以用多一年。

三、財務影響
6. 「這筆消費是否超出預算？」
確認是否會影響其他必要開支（如房租按揭、儲蓄旅行計畫等）。
7. 「買這個會讓我離存錢目標更遠嗎？」 
   - 連結消費行為與長期財務目標（如旅遊、買房）。
8. 「是否願意用工作時間換算這筆錢？」 
   - 例如：月薪3萬，一天工資約1000元，買10000元的包包＝10天工資，值得嗎？

四、情感與衝動控制
9. 「是因為打折/促銷才想買嗎？」
警惕「撿便宜心理」，不需要的東西再便宜也是浪費，包括信用卡打折。
10. 「現在不買，過幾天還會想要嗎？」 
給自己24-48小時冷靜期，降低衝動購物機率。
11. 「是否為了跟風或滿足他人眼光？」
避免因社交壓力（如朋友推薦、網紅行銷）而消費。例如Labubu是否自己真的喜歡。

五、長期價值
12. 「這東西能用多久？是否耐用？」
優先選擇高品質、實用性強的產品。
13. 「維護或後續成本高嗎？」
例如：電子產品配件、高價服裝的保養費用。
14. 如果是重複性消費，一年會花掉幾多錢在這個產品上面？例如咖啡店每杯$50, 可能覺得不對，但一年250工作天，每天買一杯就是$12500, 可以自己想下值不值得。
 15. 「如果現在把錢省下來，未來能做什麼更有意義的事？」
將消費與人生價值連結（如投資學習、健康、旅行等）。

負債比率超過100% 若新世界賣光手上資產夠還債嗎？

 按X-income網站統計

淨負債佔資產比率公式 ＝（負債－現金及存款）÷ 總資產

企業淨負債比率愈高，其無力償債的風險也愈高。

新世界地產的2024年報，資產帳面價值4452億，負債2203億，現金270億。

表面睇淨負債佔資產比率 = 43%

不過實際上，近年商廈價值大跌，新世界資產市值不斷下跌，高盛表示新世界發展淨負債比率或已經高達115%，導致最近有傳聞負債違反條款。

《彭博》引述消息人士報道，新世界(00017.HK)上月底獲大多數銀行同意，放寬部分與債務水平相關的貸款條款，如淨負債比率或綜合負債有形淨值比率。 據悉，銀行已同意將部分新世界有抵押貸款的淨負債比率放寬至最高100%，同時亦豁免在去年12月就此條款進行測試，新世界正尋求豁免下一次在6月30日進行的測試。 較早時有傳，新世界已提供價值150億美元(約1,167億港元)的物業作為貸款再融資的抵押品，以便為今明兩年到期的581億港元無抵押貸款進行再融資。

物業名稱	面積 (平方呎)	估值 (港幣)
中環萬年大廈	168,000	40 億
中環新世界大廈	256,000	60 億
K11 ATELIER (北角英皇道)	760,000	90 億
灣仔香港會議展覽中心商場	640,000	180 億
香港君悅酒店	542間房間	48.8億
香港萬麗海景酒店	858間房間	94.4億
銅鑼灣名珠城 (地下至五樓)	440,000	260 億
灣仔循道衛理大廈	180,000	40 億
尖沙咀維港文化匯 • K11 ATELIER	1,000,000	250 億
尖沙咀K11 Art Mall	2,000,000	500 億
香港尖沙咀凱悅酒店	384間房間	30 億
旺角THE FOREST	140,000	30 億
瑧樺 (何文田窩打老道74號)	3,000	8,000 萬
新蒲崗ARTISAN LAB	6.4萬尺	3.67億
香港沙田凱悅酒店	567間	60 億
半山衞城道8號 (物業投資部份)	5,000	1億2千萬
長沙灣瓊林街83號	2,500	6,000 萬
11 SKIES	1,000,000	200 億

新世界現在淨負債大約1930億，上面比較主要的資產總值大約有946億。

咁新世界仲有一些新盤例如柏傲莊三期，現在出售中北角的皇都，啟德的柏蔚森和幾個合資樓盤等，賣完短期可以套現都有幾十億。不過就距離財報話有718億待售物業有點遠。

另外新世界有大約一百六十幾萬呎農地，當每呎一千元賣出去都有160億。加上內地有些資產。

全部合計保守估計價值大約1300億至1500億,等於距離清還所有債務近500億至700億。

等於被逼要繼續涯更高的利息支出生存下去，同時又要變賣核心資產。最後應該都要靠供股和母公司周大福打救。

過去2年，新世界近年積極推售非核心物。2024年3月，新世界向華懋集團出售荃灣愉景新城商場及車場，作價40.2億元，項目總樓面逾46.6萬方呎。4月，沽售西貢傲瀧商場及52個車位，作價1.15億，平均呎價5347元，9月以近1億元沽售元朗溱栢6間地舖。

較手大兩宗買賣，2023年初以約17億元，沽出觀塘鴻圖道73至75號KOHO商廈，以總樓面約21.89萬計算，平均呎價約7766元。至於另一宗大額買賣，為以20億元向宏安及安祖高頓基金沽出新蒲崗貝爾特酒店，佔地2.38萬平方呎，695間客房，平均每間客房作價約288萬元。單計兩宗成交，已成功套現約37億元。

+2

另外，2022年尾起，集團連環推售西環屋苑基座，當時承接力不俗，如以7,028萬元，沽出西環西源里1號瑧蓺地下連一樓商場部分。另南里8號、瑧璈等基座，亦相繼

港人連續4年排英國物業海外買家首位

根據英國地產代理Benham & Reeves引述英國土地註冊處資料並以國籍分類，投資教育網站X-income網站整理顯示持有英格蘭和威爾斯物業的海外買家當中，香港買家仍然排第一。

根據英國政府文件顯示，內政部2021年批出最多申請共有96,418宗BNO申請，其後逐年回落，2022年及2023年分別批出57,137宗及37,450宗。2024年上半年共批出18,401宗，4年半累計批出209,406宗。

2024年英格蘭及威爾斯約有189,793間住宅物業由外國業主擁有，較2023年同期增加2.6%。其中香港買家持有25,972間物業，佔海外買家擁有的所有物業中的13.7%，高於2023年的13.3%。

香港業主總數按年增長5.7%，增長數量超過1200伙。排名第二為新加坡人，擁有15,635伙物業，佔整體的8.2%。第三則為美國買家，去年擁有12,405間英國物業，多5.5%，佔整體外國業主6.5%。阿聯酋買家排第四，佔整體外國業主5.8%，中國買家排第五，佔比5.2%。

地區	2023年擁有物業數	2024年擁有物業數	2024年年增長（%）	2024年佔比（%）
香港	24,563	25,972	5.73	13.68
新加坡	15,575	15,635	0.38	8.24
美國	11,758	12,405	5.50	6.53
阿聯酋	10,619	11,065	4.20	5.83
中國	8,736	9,867	12.95	5.20
馬來西亞	9,728	9,744	0.16	5.13
愛爾蘭	9,707	9,325	-3.94	4.91
澳洲	8,096	8,377	3.47	4.41
科威特	7,957	7,774	-2.30	4.10
法國	6,764	6,802	0.56	3.58
沙地阿拉伯	6,576	6,791	3.27	3.58
南非	5,258	5,314	1.06	2.80
西班牙	4,411	4,436	0.57	2.34
瑞士	3,754	3,369	-10.25	1.77
卡塔爾	3,234	3,166	-2.10	1.67
德國	2,991	3,144	5.12	1.66
加拿大	2,999	3,071	2.40	1.62
巴林	2,508	2,566	2.31	1.35
意大利	2,463	2,510	1.91	1.32
以色列	2,266	2,416	6.62	1.27
總計	185,011	189,796	2.59	100.00

居屋創近年新低 綠表、白表中籤比率 | 首期最低僅需7.15萬 | 未來5年落成居屋

居屋教學

香港的資助房屋分為公屋、綠置居、居屋等，當中條件最寬鬆的就是居屋，持有綠表資格或者白表資格者都可以申請。

居屋

居屋2024攪珠結果

「居屋2024」12月12日進行攪珠儀式，首10個號碼順序為：20、52、68、24、19、84、06、67、34、09。

房委會今次共接獲10.6萬份申請，超額認購14.5倍，屬近年較低的數字，當中：

• 5萬份為家庭申請者
• 5.6萬份為一人申請者
  
• 7.8萬份白表申請者
• 2.8萬份綠表申請者

2024 綠表、白表攪珠比率

	綠表	白表
申請數量	28,000	78,000
單位數量	4,279 (60%)	2,853 (40%)
超額	6.54	27.33
中籤比率	15.3%	3.7%

「居屋2024」將於2024年10月3日開售，今次推出的居屋包括五個屋苑，提供7,132伙，當中有3個在九龍區，因為今年私樓樓價顯著下跌，所以折扣率將以七折(30%)定價，比上期的六二折(38%)少，售價介乎$143萬至$467萬，平均呎價介乎$5,980至$9,230，實用面積介乎186至510呎，納米居屋依然存在。以最便宜單位143萬計算，使用最高的95%按揭，30年年期，月供只需要$6,584。申請網站

另外今期居屋設有「家有初生優先配屋計劃」，即系有初生嬰兒的家庭申請「居屋2024」時，可獲與「家有長者」同等優先揀樓待遇，房委會為這兩個機會預留40%的配額作攪珠及優先選樓，家庭中有2023年10月25日或之後的嬰兒將有資格參與「家有初生優先選樓計劃」，注意有關子女在該資助出售單位銷售計劃申請截止日期時為三歲或以下。

申請和購買居屋程序

1. 填表申請：前往申請網站或者郵寄申請，「居屋2024」已經在2024年10月3日開售
2. 攪珠抽籤：已經在2024年12月12日進行，攪珠是決定申請者優先次序的重要環節，通常在申請截止後的1-2個月內進行。
3. 居民揀樓：選樓程序預計在2025年第2季開始
4. 購買居屋：揀樓當日要支付訂金，準買家要帶備銀行本票及支票簿（不可以支付現金），同日還要簽署買賣合約
5. 交印花稅：物業獲發「入伙紙」時還要繳付印花稅
6. 申請按揭：收樓就要開始供樓, 所以收樓前2個月可以開始申請按揭
7. 落成時間：留意今次5個屋苑的落成時間差不多相差3年，觀塘安柏苑預計明年3月已經是關鍵日期，而油塘高曦苑就要等到2028年年初才到。

居屋2024可以選擇的5大屋苑

啟德啟盈苑有提供開放式單位至3房單位，其餘屋苑提供1房至3房單位，2房單位最多，高曦苑只提供2房和3房單位。

今次除了啟德啟盈苑在港鐵站附近外，其他4個屋苑都和港鐵站有一定距離，留意啟盈苑不在啟德站附近，而是在港鐵站宋皇臺站隔離，安柏苑雖然位置在九龍，但在安達臣山上面，比安楹苑更加高，其實都不太方便。油塘高曦苑要座小巴或者巴士落油塘或、觀塘、藍田港鐵站，屯門兆湖苑在屯門碼頭和新屯門中心附近。

屋苑	啟盈苑	兆湖苑	裕興苑	安柏苑	高曦苑
地區	啟德沐和街	屯門湖山路	東涌	觀塘安禧街	油塘碧雲道
單位數量	1736	2768	1344	420	864
價格下限	143萬	156萬	151萬	177萬	255萬
價格上限	467萬	324萬	345萬	373萬	394萬
最細面積	186尺	297尺	285尺	291尺	375尺
最大面積	448尺	480尺	510尺	498尺	478尺
開放式單位	30	-	-	-	-
1房單位	976	864	168	68	-
2房單位	365	1244	1244	277	648
3房單位	365	660	660	75	216
平均尺價	$9,230	$5,980	$6,240	$7,020	$7,610
預計關鍵日期	31/10/2026	30/4/2027	30/4/2026	31/3/2025	29/2/2028

新居屋的轉售限制為，未補價情況下在第二市場發售，業主需要住滿5年或以上，補地價後出售的居住年期限制，則為15年。

什麼是「綠表」和「白表」？

簡單點講「白表」申請人就是「非公屋居民」，即是本身住在私人樓的住戶，無論你是租的還是買的。申請購買居屋時會多一點要求，包括符合相關年齡、特定的家庭成員組合、入息和資產限額等。

另外公屋或任何資助房屋住戶的家庭成員也屬於白表住戶。還有與房委會簽訂轉讓契據日期起計10年內的「租置計劃」單位業主及其認可家庭成員也有白表資格，但必須以家庭整體形式申請。

「綠表」申請人是指公屋居民戶主，他們申請購買居屋限制會少一點，例如沒有入息限額，但需要將現居公屋交還給房署(即是以公屋換居屋)。另外以下人士也符合資格

• 通過詳細資格審查並獲核實為符合入住公屋資格的公屋申請者
• 核實符合「公務員公共房屋配額」或「為初級公務員提供一次過公共房屋特別編配」申請資格人士
• 受政府清拆計劃或天災影響，並獲核實符合資格入住公屋的人士
• 離婚／分戶，並獲核實符合資格入住公屋的公屋住戶
• 持有房屋署簽發有效《保證書》，並獲核實符合資格入住公屋的前公屋住戶
• 房委會「長者租金津貼計劃」受惠者
• 持有房屋署《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員

此外，綠表和白表均需要年滿18歲，居於香港滿7年，由申請截止日期之前的24個月起計，直至簽署買賣合約，申請者及申請表上的家庭成員，均不得擁有或與他人共同擁有香港任何住宅物業或物業的權益，又或在該時段內簽訂任何協議購買物業，或持有公司而間接擁有住宅物業權益，規格睇齊白表。

綠白表比例和揀樓次序

近年居屋的比例都是4：6，由於白表申請者遠交綠表多，所以中籤的機會率會細得多。例如最新的2023居屋計劃，收到約13.1萬份白表申請，超額申請比率為22.9倍；而綠表申請者則有約4.1萬份，超額申請比率為10.2倍。

綠表與白表各自組別內，再有揀樓次序之分，綠表的排序方法是「家有初生優先配屋計劃」和「家有長者優先選樓計劃」優先，今次將會預留4成給這兩個計劃的申請者。之後就到普通家庭，再到個人申請。

白表的排序方法是「核心家庭」，即家庭成員為夫妻、父母與子女、祖父母與孫兒 (如孫兒父母均亡) ，然後才到「非核心家庭」，例如兄弟姊妹關係。如果是夫婦，只接受以家庭申請，不可用個人名義各自申請居屋，否則被取消資格。

白表入息和資產限制

白表人士最大的考慮是自己是否符合政府在入息和資產的要求，注意入息是可以扣除強積金強制性供款部分，以下是2024年的要求，資產上限比起2023年的要求大幅減少20%，個人家庭和2入或以上家庭月入要求也分別降低$1,000和$2,000。

家庭人數	月入限制	資訊限額
1人	$30,000	61.5萬
2人或以上	$60,000	123萬

居屋售賣轉讓限制

2022年或之後買入的居屋

• 買入首5年，只能原價出售給房委會提名人
• 第5年至15年，可以免補地價在白居二市場出售給綠表買家
• 15年後，補地價後個私人物業一樣買賣

綠表、白表按揭上限

近年政府在資助房屋擔保期、按揭計劃選擇方面都多次放寬，所以現在基本上居屋的按揭上限都是

• 按揭年期可以達到30年
• 綠表按揭成數上限最高可以達到95%，白表最高可以達到90%
• 房委會興建的資助房屋如果距離政府的50年擔保期不足10年，申請高於80%的按揭時有機會需要申請按揭保險
• 房協資助房屋申請70%以上按揭時需要申請按揭保險
• 綠表申請不用提交入息證明，但需要作出聲明

	綠表一手 (房委會)	綠表一手 (房協)	綠表二手	白表一手 (房委會)	白表一手 (房協)	白居二
最高成數	95%	90%	80% - 95%* (視乎樓齡)	90%	90%	80% - 90%* (視乎樓齡)
最長年期	30年	30年	30年*	30年	30年	30年*
按揭保險	不用	70%以上需要	有機會	不用	70%以上需要	有機會

*若距離擔保期少於10年，有些銀行未必願意用擔保期內的居屋的標準審批，按揭最高成數降至80%，如果需要90%(白表)或95%(綠表)，需要申請按揭保險先有機會獲批，另外還款期可能會受制擔保期而縮短，導致每月供款會增加。已過50年擔保期的二手居屋，不可以借按揭保險，按揭

歷年居屋推出單位數量和申請數量

年份	申請總數	單位總數	超額申請	折購率	平均尺價
2014	13.5萬	2160	61.3	7折	$5,943
2016	5.3萬	2657	18.8	7折	$5,128
2017	10.4萬	2120	48.1	7折	$6,579
2018	26.2萬	4431	58.2	52折	$6,443
2019	30.6萬	4904	61.4	56 - 59折	$7,562
2020	23.3萬	7142	31.7	6折	$6,655
2022	25.2萬	8926	27.2	51折	$6,770
2023	17.2萬	9154	18.8	62折	$7,381
2024	10.6萬	7132	14.4	7折	$7,078

未來5年落成的居屋

年度	地區	屋苑	單位數目
24/25	啟德	啟欣苑	1,800
24/25	啟德	啟悅苑	2,000
24/25	馬頭圍	冠山苑	500
24/25	安達臣	安秀苑	1,900
24/25	安達臣	安楹苑	1,100
24/25	安達臣	安樺苑	1,00
24/25	安達臣	安達臣道石礦場	400
24/25	安達臣	安麗苑	1,400
24/25	坑口	昭明苑	600
24/25	屯門	兆翠苑	500
25/26	啟德	啟德 2B5 號	1,700
25/26	元朗	朗天苑	3,100
25/26	東涌	東涌 103 區	2,000
25/26	東涌	東涌 109 區	1,300
26/27	啟德	啟德 2B3 號	1,300
26/27	啟德	啟德 2B4 號	1,800
26/27	屯門	湖山路	2,600
26/27	北區	新運路	400
27/28	觀塘	碧雲道甲	2,400
27/28	觀塘	碧雲道乙	900
27/28	坑口	影業路	1,600
27/28	元朗	橫洲	1,900

成數只得7成，而且需要通過銀行供款與入息比率（DTI）測試，以及不能添加擔保人。

常見問題

什麼資助房屋的政府擔保期？

政府為房委會的資助房屋包括居屋和綠置居等擔保50年，擔保期內如業主斷供，政府會還錢給銀行，擔保期以首次出售日計算，以二手居屋為例，假設首次出售日是15年前，政府餘下擔保期便為50－15 ＝ 30年。

如業主年事已高，可否借足95％及獲批30年還款期？

如果需要申請按揭的居屋依然在政府的擔保期內，因為政府是擔保人，銀行對業主年齡會較為寬鬆，有機會以「99年－年齡」來計算。當然亦會視乎政府擔保期餘下多少年，去決定能否借足95％和30年，如果餘下不足10年，就比較難批足95%和30年的按揭。

如果擔保期已過，按揭年期便取決於銀行標準，很多銀行會用私樓的方法「75年－人齡」來計算還款期，62歲申請人最長還款期便為13年。