香港租金回報率過去2年升近50% 預示樓價會持續反彈？

租金回報率

類型	實用面積	實用面積
A	<40平方米	<430尺
B	40至69.9平方米	430尺至752尺
C	70至99.9平方米	753尺至1075尺
D	100至159.9平方米	1076尺至1720尺
E	>160平方米或以上	>1721尺

細單位最新回報率已經上升至3.6%以上，主要原因是樓價由2021年中的高位下跌27%，但好多人在不買樓下去租樓，導致單位租金在過去兩年上升大約15%，此消彼長下租金回報率由2022年中開始急升，E類單位由2.3%上升至最高的3.7%。

另一原因是2022年至2023年美國快速加息近5%後，連定期存款或者貨幣基金等接近無風險產品都有4%以上的回報，導致購入物業收租變得更加不吸引，加上供樓負擔增加，令物業價格跌幅加快。

有些屋苑更加升至4.5%以上，例如九龍灣得寶花園4.94%、西環嘉輝花園4.74%、荃灣荃威花園4.73%、紅磡黃埔新村4.73%、沙田河畔花園4.63%、九龍灣淘大花園4.42%。

如果比較傳統十大屋苑過去2年表現，例如黃埔花園由2.81%升至4.12%，升幅接近一半。當然A類細單位升幅是比較多，面積越大的單位升幅越少，例如D類和E類 1000尺以上的單位平均回報率兩年間由2%升至2.4%，升幅只有20%。

租金回報率 = 租金收入 / 物業價格

現在新樓按揭利率為3.5%，比起高峰期減低了0.625%，隨著息率下跌，定期存款以致其他投資產品的回報率也跟隨下跌，物業市場也不例外，市場對物業的租金回報率要求減低，按照上述 Formula，代表租金將會下跌或/和物業價格將會上升。目前市場的租金升勢雖然減慢，但未見有下調空間，所以理論上中細單位的物業價格是有回升的空間。

先問自己15個問題 減少衝動無聊消費

 如果想認真儲錢買首期買樓，平時消費時可以先問自己15個問題，減少衝動購物

一、需求評估
1. 我真的需要這個東西嗎？
   區分「需要」與「想要」，避免為一時慾望買單。
2. 「如果現在不買，會對生活造成影響嗎？」例如被朋友銷售一些虛無的保險或者投資產品時。若答案是否定的，可能是非必要消費。
3. 「我已經有類似物品了嗎？」 檢查現有物品是否可替代，避免重複購買。

二、替代方案
4. 「能不能借用、租用或買二手？」
減少購買新品，看看二手網Carousell等。例如平時去咖啡店買咖啡可能$50一杯，可能辦公室都可以免費沖，或者便利店買罐裝都可以節省一大部份。
5. 「是否能用現有的東西改造/修復？」
延長物品壽命，避免浪費。例如，電話爆Mon去深水埗千零元整完可以用多一年。

三、財務影響
6. 「這筆消費是否超出預算？」
確認是否會影響其他必要開支（如房租按揭、儲蓄旅行計畫等）。
7. 「買這個會讓我離存錢目標更遠嗎？」 
   - 連結消費行為與長期財務目標（如旅遊、買房）。
8. 「是否願意用工作時間換算這筆錢？」 
   - 例如：月薪3萬，一天工資約1000元，買10000元的包包＝10天工資，值得嗎？

四、情感與衝動控制
9. 「是因為打折/促銷才想買嗎？」
警惕「撿便宜心理」，不需要的東西再便宜也是浪費，包括信用卡打折。
10. 「現在不買，過幾天還會想要嗎？」 
給自己24-48小時冷靜期，降低衝動購物機率。
11. 「是否為了跟風或滿足他人眼光？」
避免因社交壓力（如朋友推薦、網紅行銷）而消費。例如Labubu是否自己真的喜歡。

五、長期價值
12. 「這東西能用多久？是否耐用？」
優先選擇高品質、實用性強的產品。
13. 「維護或後續成本高嗎？」
例如：電子產品配件、高價服裝的保養費用。
14. 如果是重複性消費，一年會花掉幾多錢在這個產品上面？例如咖啡店每杯$50, 可能覺得不對，但一年250工作天，每天買一杯就是$12500, 可以自己想下值不值得。
 15. 「如果現在把錢省下來，未來能做什麼更有意義的事？」
將消費與人生價值連結（如投資學習、健康、旅行等）。