投資外國樓【🇹🇭 泰國樓 | 🇦🇪 阿聯酋 | 🇦🇪 $1000都可以投資杜拜物業？】
🇭🇰香港居住階梯
| 物業類別 | 攻略 | |
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| 白居二 (如何申請) | ||
| 3 | 🏬 居屋（如何申請） | 居屋類型 | 特色居屋 |
| 4 | 中下級別私樓 | 物業估價不足按揭點算好？一定要撻訂？ |
| 5 | 🏡 綠置居 | |
| 6 | 🏪公屋 | 公屋富戶上限 | 有內地物業一定不能住公屋? |
| 7 | 劏房私樓 |
租樓攻略： 租樓漏做步驟 | 信用卡交租 | 「雙租族」報稅 | 租樓2大扣稅方法 | 生約 vs 死約
物業印花稅表
| 樓價 | 印花稅 | |
| 超逾 | 不超逾 | |
| $3,000,000 | $100 | |
| $3,000,000 | $3,528,240 | $100＋超逾$3,000,000的款額的10% |
| $3,528,240 | $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,000 | $4,935,480 | $67,500＋超逾$4,500,000的款額的10% |
| $4,935,480 | $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,000 | $6,642,860 | $135,000＋超逾$6,000,000的款額的10% |
| $6,642,860 | $9,000,000 | 3% |
| $9,000,000 | $10,080,000 | $270,000＋超逾$9,000,000的款額的10% |
| $10,080,000 | $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,000 | $21,739,120 | $750,000＋超逾$20,000,000的款額的10% |
| $21,739,120 | 4.25% | |
「供款與入息比率」DTI
- 自住 + 沒有其他按揭/擔保 = 50%
- 自住 + 有其他按揭/擔保 = 40%
- 出租 + 沒有其他按揭/擔保 = 40%
- 出租 + 有其他按揭/擔保 = 40%
按揭成數要求
自住物業按揭成數上限 (沒有按保)
| 樓價 | 2024年2月28日起 |
| 1500萬或以下 | 70% |
| 1500萬以上 - 1750萬 | 70% |
| 1750萬 - 3000萬 | 70% |
| 3000萬 - 3500萬 (之前上限為3600萬) | 2100萬 (60% - 70%) |
| 3500萬或以上 (之前為3600萬或以上) | 60% |
本身有其他按揭或者擔保，按揭成數上限減10%
- 非自住住宅物業，不論樓價60%
- 非住宅物業，不論樓價70%
- 「資產水平」為審批基礎的物業 (包括住宅和非住宅) 60%
自住物業按揭成數上限 (有按保)
如果想申請7成以上的按揭，就需要申請按揭保險，只要申請個案符合相關條件，例如樓價上限及貸款額上限等，銀行可以提供最高達九成按揭貸款。
按揭保險費的多少受多個因素影響，例如貸款金額、還款年期、支付方式和按揭利率等，保費通常介乎貸款額的1.32%至5%。支付保費的方法有三種，分別是一次性整付、逐年支付和向銀行加借再一次性支付。
| 樓價 | 2024年2月28日起 |
| 1000萬或以下 | 90% |
| 1000萬 - 1125萬以下 | 900萬 (80% - 90%) |
| 1125萬 - 1500萬 | 80% |
| 1500萬 - 1715萬 | 1200萬 (70% - 80%) |
| 1715萬 - 3000萬 | 70% |
每年物業註冊宗數
2010年有辣稅前，一年的二手成交宗數可以去到10萬宗。最新數字
辣稅歷史時間表
壓力測試的歷史
| 年份 | 事件 |
| 2010年11月 | 要求銀行以按揭利率假上升2%的情況下,對按揭申請人的還款能力進行壓力測試，供款與入息比率的上限為60%。 |
| 2012年10月 | 對於有多個按揭物業的貸款申請人，供款與入息比率由50%降至40%，壓力測試下的供款與入息比率上限由60%下調至50%。 |
| 2013年2月22日 | 要求銀行進行壓力測試時，由原來假設按揭利率上升2%增至3%。 |
| 2015年 | 借款人如果購買第2套自用住宅物業，供款與入息比率上限由50%減至40%，利率壓力測試由60%跌至50%。 |
| 2022年9月23日 | 金管局向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由3%下調至2%，調整適用於所有物業按揭貸款。 |
| 2024年2月28日 | 金管局宣布暫停壓力測試要求。 |
香港買二手樓的流程
1. 定立預算
- 計算可承受的樓價和按揭能力：
- 利用銀行或金管局的按揭計算器，估算可借貸金額。
- 按揭成數：首次置業者一般可借樓價的 60%-90%（視乎樓價和資產情況）。
- 須準備的現金包括：
- 首期（樓價的10%-40%）
- 印花稅
- 律師費
- 經紀佣金（一般為樓價的1%）
- 裝修或額外費用。
2. 確定樓盤及尋找代理
- 尋找心儀樓盤：
- 選擇地產代理：
- 香港購買樓宇一般透過地產代理進行，代理會提供樓盤資料、安排睇樓及協助交易。
3. 睇樓與議價
- 實地考察：
- 睇樓時注意樓宇的環境、結構、管理費及周邊設施。
- 確認樓宇有無僭建或維修問題。
- 議價：
- 確定心理價位，與賣方或代理談判。
- 代理會協助買賣雙方達成協議。
4. 簽署臨時買賣合約
- 支付訂金：
- 一般為樓價的 3%-5%，作為「臨時訂金」。
- 簽署臨時合約：
- 地產代理會起草臨時買賣合約，雙方簽署後具有法律效力。
- 合約內容包括：
- 樓價
- 完成交易日期，一般訂在60天至90天
- 買賣雙方的責任條款
5. 聘請律師
- 處理正式買賣合約：
- 在簽署臨時合約後的 14天內，買賣雙方需透過律師正式簽署買賣合約。
- 律師負責：
- 樓契及業權查冊
- 起草和審閱正式合約
- 確保交易合法。
6. 支付印花稅
- 須於簽署正式買賣合約後的 30天內繳交印花稅
7. 申請按揭貸款
- 向銀行或財務機構申請按揭：
- 按揭成數由金管局規範，視乎樓價、收入及貸款比例。
- 找按揭轉介公司例如經絡按揭等，可以免費協助找出最抵的按揭以及提供額外現金優惠
- 銀行會要求提供：
- 工作收入證明（如糧單、稅單）
- 資產證明
- 簽署的臨時買賣合約
- 物業估價：
- 銀行會對物業進行估價，按估價結果決定貸款額。
8. 完成交易及交樓
- 完成文件簽署：
- 在完成交易日期（Completion Date）之前，律師會安排買家支付尾款及完成按揭程序。
- 律師將代為辦理過戶手續，將新樓契登記於買家名下。
- 交樓：
- 賣方交還鎖匙及物業，確保物業清空並交付良好狀態。
9. 後續事項
- 若需裝修，提前聯絡設計公司或裝修團隊。
- 支付管理費及差餉：確認已完成物業轉名，並交接相關費用。
- 按需要購買家居保險、收租保險等
香港購買一手樓的流程
1. 定立購買預算
- 計算可承受的樓價及按揭能力：
- 確定購買預算，包括首期、按揭貸款額及額外費用。
- 必須預留以下費用：
- 首期：樓價的 10%-30%。
- 印花稅。
- 律師費。
- 管理費及雜費。
2. 找地產代理協助
- 委託地產代理協助完成購房步驟：
- 地產代理
- 提供最新的樓盤資訊。
- 協助分析價單、付款計劃及其他條款。
- 安排參觀示範單位。
- 指導認購流程（提交意向書、參加抽籤等）。
- 地產代理
- 挑選合適的代理公司：
- 選擇具信譽的地產代理公司，如美聯物業等。
- 確保代理熟悉一手樓交易流程及相關法律規定。
3. 留意樓盤銷售資訊
- 代理協助搜集發展商的銷售資訊：
- 地產代理會幫助你查閱發展商公佈的銷售安排及價單。
- 確認樓盤基本資料，包括：
- 樓盤的面積（實用面積）、付款方式。
- 售樓說明書（包括樓盤設施、單位規格等）。
4. 參觀示範單位
- 代理安排參觀示範單位：
- 地產代理會安排你參加發展商的示範單位參觀活動。
- 注意事項：
- 仔細檢查單位的空間配置、建材品質及實用性。
- 向代理查詢示範單位與實際交付單位的差異。
5. 登記認購意向
- 地產代理協助提交認購意向書（俗稱「入票」）：
- 代理幫助處理「入票」程序，包括：
- 填寫認購意向書。
- 支付意向金（通常為 10萬，部分代理會借票）。
- 在抽籤程序中，代理會通知你抽籤結果及後續安排。
- 若需要爭取佣金回贈，請在選購單位日子前商議好，並簽下文件作實。
- 代理幫助處理「入票」程序，包括：
6. 選購單位
- 代理陪同進場選購單位：
- 若成功抽中認購資格，可與代理進入銷售會場選購單位。
- 代理會提供建議，幫助你在有限時間內選擇合適單位。
- 繳交臨時訂金：
- 需要選擇付款計劃，例如如果購買樓花，需要選擇使用即供Plan還是建期Plan
- 確認選購單位後，需支付 樓價的5% 作為臨時訂金。
7. 簽署正式買賣合約
- 代理協助安排律師及簽署文件：
- 地產代理會協助你聯繫律師處理正式買賣合約。
- 簽署程序：
- 確保在 5個工作天內 與發展商完成正式合約簽署。
- 支付額外的樓價款項（通常為樓價的 10%-15%）。
- 律師負責：
- 檢查樓契及物業文件。
- 確保交易合法，處理印花稅事宜。
8. 支付印花稅
- 律師協助處理印花稅繳交：
- 印花稅須於簽署正式合約後的 30天內繳交。
9. 申請按揭貸款
- 代理協助選擇按揭方案：
- 地產代理通常能轉介至同一集團的關連公司例如經絡按揭聯繫銀行，幫助你比較按揭利率及優惠。
- 按揭申請所需文件：
- 工作收入證明（如糧單）。
- 資產證明。
- 簽署的臨時買賣合約。
- 銀行會對物業進行估價，並根據估價結果決定貸款額。
10. 完成交易及收樓
- 完成交易：
- 在樓宇落成前支付樓價尾款，或通過按揭貸款支付。
- 代理協助驗樓及交樓：
- 收樓時，代理可陪同並協助驗樓，檢查單位設備及設施是否符合承諾。
- 如有問題，需要在指定日期內填寫電子表格或其他方法向發展商反映，發展商有責任安排維修
- 支付管理費及雜費：
- 收樓時需支付數月的預繳管理費及雜費。
11. 搬遷與後續事項
- 若需裝修，提前聯絡設計公司或裝修團隊。
- 支付管理費及差餉：確認已完成物業轉名，並交接相關費用。
- 按需要購買家居保險、收租保險等
常見問題
買二手樓的流程和通常需要多長時間？
通常首先會在網上篩選合適的盤源，然後相若地產代理去睇樓，覺得適合後便會和賣家傾價錢，傾好後便可以簽「臨時買賣合約」，通常比樓價5%作為臨時訂金。
然後，一般會在14天內到律師樓簽署「正式買賣合約」，再比多5%訂金，連5%臨時訂金共10%訂金，俗稱「大訂」。
成交日期由買賣雙方商討，一般為一個半月至兩個月，期間買家需要去銀行申請按揭。在成交前一至兩日或成交日驗樓後，買家需要支付樓價尾數，同時簽署「轉讓契」，以確認業權轉讓。
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